Dentro de uma ampla classe de ativos para se investir, o imóvel é um dos investimentos mais populares no Brasil, e não é à toa. Durante momentos de turbulências políticas e econômicas, países emergentes como o Brasil costumam sofrer forte volatilidade nas curvas de juros, inflação, câmbio, mercado de capitais e outros tipos de aplicações financeiras. O imóvel, por outro lado, sempre se mostrou um investimento seguro, que permitiu a preservação de capital em momentos de crise e aumento de patrimônio em momentos de crescimento econômico.
De acordo com as recomendações de assessores de investimentos, é preciso inicialmente identificar seu perfil de investidor para depois construir uma carteira de investimento balanceada de acordo com suas necessidades e objetivos. Da mesma maneira, é preciso definir seus objetivos antes de determinar qual tipo de investimento em imóvel é mais adequado para você.
Se o objetivo for para morar no apartamento, os principais critérios que devem ser levados em consideração são: conforto, conveniência e localização que atendam as suas preferências. Optar por morar no imóvel adquirido como investimento não impede que você ganhe com a futura valorização, mas os critérios adotados para tomada de decisão são diferentes se o objetivo do investimento for voltado para aumento de patrimônio através de renda e valorização.
Neste segundo caso, é importante contar com a ajuda de um especialista do mercado imobiliário, que é capacitado para te ajudar a entender as tendências e expectativa de desenvolvimento futuro das microrregiões, histórico de evolução dos preços e aluguéis e os custos envolvidos para manutenção do investimento.
O que saber antes de investir em imóveis?
Investimento seguro para momentos de incerteza
O investimento em imóvel oferece uma segurança ao capital aplicado como poucos investimentos no mundo. De acordo com Global Wealth Report de 2019 do Credit Suisse, historicamente o investimento em imóvel no Brasil provou ser umas das melhores formas de proteção de patrimônio para os períodos de inflação e incertezas que foram frequentes nos últimos anos.
Assimetria de informação a favor
É importante lembrar que o histórico dos imóveis serem um bom negócio e trazerem uma boa rentabilidade, não é uma garantia para investir em qualquer oportunidade. O mercado imobiliário, assim como outros, é um mercado em que a informação não é perfeita e há pessoas que detém um conhecimento muito profundo do mercado e tem mais facilidade para identificar oportunidades de investimento com possibilidade de ter uma boa valorização ou renda. Por conta disso, é importante ter o auxílio de especialistas no setor, corretores de imóveis ou saber analisar alguns aspectos como:
- Urbanização: Os bairros com terrenos disponíveis tendem a receber melhorias de infraestrutura e comércio, o que valoriza a região como um todo.
- Proximidade ao transporte público: Localizações próximas aos transportes públicos tendem ter uma alta demanda para locações e a ser valorizadas ao longo do tempo.
- Saturação do entorno: Quando o bairro escolhido está cercado por outros já desenvolvidos pode haver uma oportunidade. Muito provavelmente ele será o próximo a ter a expansão do comércio, o que ajuda na valorização
- Histórico de preço da região: Esteja atento aos preços, é possível encontrar oportunidades mais baratas do que a média transacionada na região. Em momentos de crises e incertezas, essas oportunidades costumam aparecer com mais frequência. Se o preço da região estiver em ascensão, pode ser um bom indicador de crescimento da região.
- Reputação dos envolvidos: Para ter segurança no investimento e evitar dores de cabeça, procure saber sobre as obras anteriores da incorporadora e construtora responsável se você for comprar o imóvel na planta ou sobre o proprietário se você for comprar um imóvel pronto.
Condições de pagamento são um investimento à parte
Se você for comprar um imóvel na planta, normalmente é possível customizar as condições de pagamento até a entrega da chaves para algo que caiba no seu bolso e esteja de acordo com as políticas do incorporador. Como o incorporador utiliza o dinheiro das unidades para construir o empreendimento, ele naturalmente concede um desconto para as pessoas que anteciparem as parcelas e pagarem à vista. Esse desconto normalmente é concedido sobre uma taxa de desconto ao ano que costuma ser acima da Selic. Em termos práticos, é como se além de comprar um imóvel que pode gerar renda e valorização futura, as condições de pagamento para comprar este imóvel podem funcionar como se fosse uma aplicação do dinheiro a taxas atrativas, principalmente em momentos de baixas taxas de juros como os atuais.
Taxas de juros baixas aumentam a atratividade
Quando a taxas de juros estão baixas, os imóveis passam a ser um investimento atrativo por três motivos:
- Aumento no poder de compra: Com taxas de juros menores é possível financiar um valor maior do imóvel com a mesma renda. Isto é, seu potencial de compra sobe e você consegue comprar um apartamento de maior valor.
- Atratividade de financiamento: Com a queda da Selic, as taxas de juros de financiamento imobiliário também acompanham o movimento de queda. Com a queda das taxas de financiamento, muitas pessoas optam por financiar por estarem baratas e também para conseguir atingir o maior potencial de compra.
- Atratividade de rentabilidade: A queda das taxas de juros também diminuem o custo de oportunidade de investir em imóvel. Investidores passam a ver suas aplicações em renda fixa rendendo menos do que seu dinheiro renderia se fosse investido em imóvel e passam a olhar o imóvel como uma aplicação mais atrativa para gerar renda e valorização do capital
Os riscos de investir em imóveis
Como todo tipo de investimento, o investimento em imóvel também tem seus riscos:
Riscos de liquidez:
Em momentos turbulentos e de baixa demanda, se você precisar de dinheiro e tiver que vender um imóvel para ter acesso à ele, talvez tenha que conceder descontos e vender por um valor mais baixo do que conseguiria vender em condições normais de mercado. Por isso é importante sempre manter um bom planejamento financeiro e comprar imóveis bem localizados. Esses imóveis não costumam sofrer com problemas de liquidez, e o planejamento financeiro garante que você proteja seu patrimônio em períodos de estresse. Existem alternativas de contrair empréstimos com garantia, conhecido como home equity, para preservar o valor do imóvel.
Investidores oportunísticos costumam ver o cenário de estresse como uma oportunidade de investimento para comprar imóveis a preços mais baratos do que em condições normais de mercado e podendo contar com a valorização do imóvel na retomada econômica.
Riscos de custo de oportunidade:
Em momentos de taxas de juros altas, a rentabilidade de imóveis pode ficar abaixo do que você teria em outros tipos de aplicações de renda fixa e ou outras aplicações de maior risco. Dessa maneira, apesar de você poder ter um rendimento e valorização do imóvel no período, ele pode ser menor do que se tivesse investido seu dinheiro em outras modalidades de investimento.
Por outro lado, em momentos de taxas de juros baixas, a rentabilidade de investimento em imóveis costuma ficar acima de outros tipos de aplicações. Com a Selic em sua mínima histórica de 2%, o imóvel passa a ser uma opção segura para entregar mais rentabilidade e valorização patrimonial ao investidor.
O mercado imobiliário e o contexto atual oferecem boas oportunidades aos investidores.
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