Mercado Imobiliário

O mercado imobiliário, tendências e previsões

construção

Se você verificar o último Boletim FOCUS do mês de Outubro (26-Out-15), vai encontrar a previsão pessimista do dólar para o fim deste ano em R$ 4,00 e em R$ 4,20 para o ano que vem. Segue também a mesma visão desanimadora os dados esperados do PIB (retração de -3% em 2015 e -1,4 em 2016), da inflação (9,85% neste ano e 6,22% para o próximo) e da SELIC (14,25% a.a. em 2015 e 13% a.a. em 2016) que é a taxa que encarece nossos financiamentos.

Estamos em meio a uma crise na economia brasileira e o reflexo disso já se traduz no número do desemprego da população, nas taxas de inadimplência e no volume de crédito disponível no mercado. Tempos turbulentos à frente!

Mas com tanta notícia ruim, será que há espaço para o investidor deslumbrar uma luz ao fim do túnel e conseguir rentabilizar seu suado dinheirinho? Há algum “porto seguro” para as finanças do cidadão comum? É possível superar a crise e encontrar oportunidades em um cenário desfavorável?

As respostas destas perguntas podem estar todas em uma mesma solução: o mercado imobiliário.

O cenário atual.

Atualmente, muitas incorporadoras e construtoras têm sentido dificuldade em alcançar elevados percentuais de vendas em seus lançamentos devido principalmente ao cenário desafiador ao qual enfrentamos. A elevação do desemprego aliado à queda na confiança do consumidor e a escassez de crédito, que chegou a -36% até Agosto trouxe ao mercado imobiliário à “Tempestade Perfeita”.

Na capital Paulista, o percentual de venda de moradias novas despencou -10,6% em Agosto (em comparação com o mesmo mês em 2014), puxando junto o número de lançamentos realizados em -27% segundo dados do sindicato de habitação de São Paulo, o Secovi.

As vendas dos imóveis usados realizadas pelas Pessoas Físicas também caíram, trazendo consigo um maior volume de descontos, os quais atingiram patamares de mais de 12% sobre o preço de casas e apartamentos em grandes capitais como São Paulo e Rio de Janeiro. Com o financiamento imobiliário exigindo maiores percentuais de entrada e incorrendo uma maior taxa de juros sobre as parcelas, os descontos em feirões realizados por construtoras e incorporadoras tem ultrapassado os incríveis 50% sobre os preços originais.

É ai que entra a estratégia de compra pelo investidor!

A lógica é simples… em períodos de retração no mercado (seja ele imobiliário, de ações ou outro qualquer) quem possui recursos para investir pode sair por cima. Em um momento em que os preços caem e os descontos sobem, o investidor que estiver capitalizado pode aproveitar para abocanhar as oportunidades de bons imóveis (novos e usados) que apresentam um preço abaixo da média histórica e com isso lucrar no momento de alta, ou seja, quando o mercado se recuperar!

Tendências e cenários

Se o cenário hoje não é um dos melhores, as tendências para o futuro mostram que com uma retomada da economia, o setor é um dos primeiros a se beneficiar. Com a atual desaceleração do mercado, muitos especialistas e investidores começam a enxergar oportunidades de compra quando todos estão receosos com o setor imobiliário.

O que especialistas dizem?

Um estudo da consultoria Prospecta Inteligência Imobiliária, divulgado pela Exame.com, analisou 94% do território brasileiro em busca de oportunidades no setor e verificou que ainda existe demanda na aquisição de imóveis, principalmente em cidades de médio porte (com menos de 1 milhão de habitantes) como São Bernardo do Campo-SP, Campo Grande-MS e Santo André-SP, respectivamente a primeira, segunda e terceira cidades com o mercado imobiliário mais atrativo do país.

Ainda segundo a consultoria, o mercado não está saturado. O que houve de fato foi que o recente crescimento no mercado de crédito com a facilitação da tomada de recursos pela população gerou um crescimento desorganizado no setor e que agora, este vem se normalizando com a nova situação econômica do país.

Em entrevista ao jornal El País Brasil, Celso Amaral, diretor corporativo da Geoimovel, afirma que o momento é propício para quem deseja comprar à vista com o aumento no poder de barganha dos investidores. Já o professor Pedro Seixas Correa, da Faculdade FGV, destaca que o Brasil não passou por um processo de bolha, igual a países como Estados Unidos e Londres, que sofreram grandes desvalorizações tanto no volume de vendas como nos preços dos imóveis, desencadeando uma queda generalizada do mercado.

O que investidores dizem?

André Esteves, controlador do banco de investimentos BTG Pactual, afirma que o momento de correção de expectativas dos agentes no setor imobiliário resulta em uma possibilidade de ganhos aos investidores que forem atrás das melhores oportunidades. Segundo Esteves, o ambiente de negócios, mesmo com a economia e o pessimismo, ainda gera e sempre ira gerar novas oportunidades, dado o tamanho do setor no país.

Já Ricardo Amorim, conhecido economista da Ricam Consultoria e apresentador do Manhattan Connection na Globo News, afirma que as perspectivas para 2016 são de alguma recuperação no setor, aliado a uma expectativa na taxa Selic, a qual pode baratear os financiamentos no longo prazo.

Novo ou usado? Comercial ou residencial? Na planta ou já construído?

Na hora de escolher um imóvel, alguns pontos devem ser observados para que a aquisição não seja uma furada. Custos elevados de reforma, valores das parcelas de um financiamento, taxas de condomínio, todas estas são possibilidades frente um investimento em um imóvel e ignorá-las pode trazer dores de cabeça no futuro.

  1. a) Novo ou usado?

Ambos têm suas vantagens e desvantagens, as quais devem ser observadas. Em imóveis usados, os preços tendem a ser menores com maiores possibilidades de negociação e pedidos de desconto. Outro ponto positivo é que a mudança é quase que imediata (caso o antigo morador não resida ainda no imóvel ou este necessite de pesadas reformas).

Pelo lado negativo, imóveis usados tendem a ter mais problemas elétricos, hidráulicos, humidade, dentre outros, devido à sua idade. No momento da compra deve-se sempre levar um especialista em reformas residenciais para averiguar a qualidade do imóvel.

Imóveis novos por sua vez não possuem problemas como os de um imóvel usado e tem um custo zero de reformas (desde que você busque uma construtora/incorporadoras de confiança, é claro!). Em relação aos preços, imóveis novos tendem a ser mais caros, porém possuem uma maior facilidade de financiamento junto ao mercado. Um exemplo disso é o valor de entrada que um comprador tem de dar em um financiamento junto à Caixa Econômica Federal (a principal financiadora imobiliária do país). Para imóveis novos, o valor de entrada é de até 20% do total sobre imóveis, enquanto para os usados, essa quantia chega a 50%.

  1. b) Na planta ou construído?

Imóveis na planta tendem a ser mais vantajosos ao investidor não só pela facilidade de negociação e economia no momento da compra, mas também por haver maior liquidez no momento de uma venda, caso o investidor não deseje mais permanecer com o imóvel.

Outro ponto positivo, muitos investidores compram vários lotes de diferentes imóveis que ainda estão na planta, pagando o percentual exigido de entrada e o revendem pouco tempo depois, após a valorização do bem no decorrer da evolução das obras. Imóveis bem localizados podem render mais de 50% ao investidor com a valorização destes.

Pelo lado negativo, caso você tenha relacionamento com uma construtora/incorporadora de baixa qualidade, as obras podem atrasar e os custos se elevarem, tornando o investimento menos lucrativo. No pior das hipóteses, a obra pode até embargar, ou seja, ser paralisada por falta de documentação apropriada, irregularidades na construção do empreendimento e etc.

  1. c) Comercial ou residencial?

Na hora de investir, há também a possibilidade de escolha entre imóveis residenciais e comerciais para obter a rentabilidade através de seu aluguel ou venda. Os comerciais possuem maior rentabilidade, desde que estejam em bons pontos com boa movimentação, além de possuir maior valorização em momentos de crescimento econômico com diversos clientes disputando os melhores espaços. Por outro lado, os custos de manutenção de um imóvel comercial tende a ser maior com tributos e taxas elevados. Pesa também o fato de que, em momentos de crise como o atual, o imóvel poder ficar sem locatários gerando despesas ao seu proprietário.

Imóveis residenciais, apesar de resultar em menor rentabilidade, apresentam altas taxas de locação com renda constante e menores custos de manutenção. Além disso, em momentos em que a crise afeta o bolso dos brasileiros, muitos deixam de investir na casa própria e migram temporariamente para os alugueis, o que pode ser uma renda extra para você.

Artigo por: Economia Sem Segredos

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2 Comments

  1. A questão toda é que ninguém previu o cenário atual e os que previram não imaginavam o tamanho da crise econômica e política. Há demanda reprimida para o mercado imobiliário, acontece que as altas taxas de juros aliada as incertezas econômicas, espantam investidores e compradores.

    1. Redação Lopes says:

      Exatamente João, mas daremos a volta por cima.
      Obrigada

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