Os estoques de imóveis residenciais continuam subindo. A valorização dos imóveis – que desacelera no País inteiro em tendência que já dura 11 meses seguidos – perdeu da inflação no penúltimo bimestre do ano até na cidade de São Paulo, o maior mercado imobiliário do Brasil. Enquanto isso, a venda de apartamentos novos na capital, que somou 14,4 mil unidades entre janeiro e setembro, despencou 44% em comparação com 2013, segundo o Sindicato de Habitação de São Paulo (Secovi-SP).
“O jogo inverteu muito de tudo o que se imaginava lá em 2011”, diz o presidente do Zap Imóveis, Eduardo Schaeffer, referindo-se ao boom do setor ocorrido nos últimos anos. Ele prevê perda de valor real nos próximos seis meses. “O preço vai ficar abaixo da inflação, não muito, mas aquém.”
O índice FipeZap, que acompanha o valor dos imóveis em 20 cidades do País, apontou aumento médio de 5,88% nos preços – pouco acima da inflação, de 5,05% – entre janeiro e outubro. Em oito cidades, porém, os valores subiram menos que o Índice de Nacional de Preços ao Consumidor (IPCA). No caso de São Paulo, o FipeZap variou deu 0,4% de variação em setembro e 0,3% em outubro, o mais baixo nível desde 2008.
Em outubro, o estoque subiu para 23,9 mil apartamentos, de acordo com o painel de mercado da Lopes, a maior imobiliária do país. Esse volume representa 25% do total de 97 mil apartamentos lançados na cidade de São Paulo em três anos – desde novembro de 2011.
A diretora de atendimento da Lopes, Mirella Parpinelle, minimiza o peso do estoque. “Esse nível de 25% ainda é saudável”, diz. “Para o cliente é muito bom, porque ele tem melhores oportunidades de preço e de escolha”, afirma, ressalvando que a margem fica estreita para o incorporador repor o terreno. “O momento é propício para o comprador”, ressalta.
Regulador. Hoje o consumidor compra com 30% a 40% de desconto, afirma o economista chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci: “Esses estoques estão servindo como regulação de preços”. De acordo com o economista, a valorização do imóvel novo neste ano ficou abaixo do índice Nacional dos Custos da Construção (INCC) – 6,18% de janeiro a outubro contra 6,39%, respectivamente.
A oferta disponível, divulgada pelo Secovi-SP neste mês, é inferior à registrada no painel da Lopes, porque os números de outubro não estão fechados. São 22.339 unidades residenciais de janeiro até setembro. Na pesquisa mensal do Secovi- SP, com dados desde 2004, esse volume é um recorde. O maior estoque – 37,5% do total – é de dois dormitórios. A seguir vêm os de três (28,4%), os de até um dormitório (23,6%) e os de quatro ou mais dormitórios (10,5%).
Para o presidente do ZAP, está ocorrendo uma hiperentrega de imóveis prontos. “Vinte e cinco por cento do que será entregue referem-se aos imóveis que proprietários não têm mais interesse ou porque o comprador não tem crédito.” Shaeffer diz que essas unidades vão voltar para a carteira das incorporadoras. E, segundo ele, o mercado espera que, até abril, a entrega de imóveis lançados em 2011 e 2012 reforçará a pressão. “Com esse estoque altíssimo, vão ter de fazer revisão de preços.”
Efeitos. Shaeffer diz que o imóvel novo guia o valor do metro quadrado das regiões, por isso também causará impacto nos preços dos imóveis usados. “Haverá um ajuste principalmente em regiões em que a valorização passou do limite e foi além do que a demanda consegue aguentar.” Segundo ele, a recuperação do mercado começará no segundo semestre de 2015 se não ocorrer nenhum problema econômico grave no País.
A diretora da Imobiliária Lopes diz que o cenário econômico traz insegurança aos consumidores. “Eles esperam um tempo maior para tomar decisão de compra, pesquisam mais, e isso impacta a velocidade de vendas, o que aumenta os estoques. Com isso, as empresas têm que diminuir a margem e fazer promoções”, afirma Mirella.
Na opinião do coordenador de inteligência de mercado da incorporadora Trisul, Lucas Araujo, o preço se acomodou. “É o movimento natural: depois da subida vem acomodação. Isso já era esperado.” Ele aposta que produtos bem localizados, com planta bem resolvida e preço adequado têm boa saída. “A demanda está aí.” Neste ano, a incorporadora lançou dois empreendimentos residenciais. No mês de março, o LineSP, perto da estação Conceição do metrô, e o Latitude Aclimação, há três semanas. O primeiro tem valor geral de vendas (VGV) de R$ 47 milhões e o outro de R$ 60 milhões. Para 2015, não tem nada previsto.
O estoque da Trisul é de R$ 400 milhões. “O mercado todo, depois dos lançamentos de 2011, ficou com unidades em estoque”, afirma, ao falar das campanhas de descontos feitas pela empresa desde o início do ano. “A ideia da promoção é desovar essas unidades não vendidas.”
O setor deve fechar o ano com lançamento de 26 mil unidades, segundo a última projeção do Secovi-SP, que prevê a venda de 24 mil imóveis em 2014, umaquedade28% em relação a 2013. O estoque atual
empata com o volume que o mercado espera vender neste ano.
Petrucci diz que esse cenário não assusta. “Da mesma forma que não me assustou quando o estoque, em 2010, chegou a menos de 8 mil unidades”, diz. “Na época, assustou foi o consumidor porque o preço dos imóveis subiu muito.”
Metro quadrado dos remanescentes custa, em média, R$ 8,6 mil
O maior volume de estoque na capital – com 17.216 unidades – está na faixa de R$ 200 mil a R$ 699 mil, segundo o painel de mercado realizado pela imobiliária Lopes, que incluiu no levantamento os imóveis lançados a partir de novembro de 2011 ainda não vendidos.
Nos últimos três anos, foram colocados à venda em São Paulo 793 empreendimentos, com valor geral de vendas (VGV) de R$ 54 bilhões. São 1.160 torres, com 97.268 apartamentos. O estoque no período subiu para 25% – com 23.920 unidades – em outubro passado.
A imobiliária classifica como popular o imóvel até R$ 199 mil, faixa que tem 905 unidades à venda. O segmento econômico varia de R$200 mil a R$399 mil enquanto o médio padrão vai de R$400a R$699 mil. Para alto e altíssimo padrão, de R$ 700 mil a mais de R$1,5 milhão, a oferta disponível é de 5.799 imóveis residenciais.
Na média, o metro quadrado do estoque está avaliado em R$ 8.600. O preço mais baixo apurado no estudo, de R$ 7.760, é dos apartamentos de 50m² a 69m², área campeã do ranking. Foram 33.600 lançamentos, com estoque atual de 8.650. O metro quadrados das unidades compactas de até 29m² custa R$ 14.180.
O economista-chefe do Secovi, Celso Petrucci, diz que não dá para apontar as regiões onde o mercado está mais aquecido e mais parado. “Os lançamentos neste ano estão concentrados nas zonas Sul, Leste e Oeste”, diz ele, destacando a liderança do Itaim Bibi, seguido pela Vila Andrade.
O tíquete médio dos lançamentos subiu de R$ 535 mil em abril deste ano, na rodada anterior do painel da Lopes, para R$ 551 mil em outubro. Em relação à tipologia, o maior estoque é de apartamentos com 2 e 3 dormitórios – respectivamente, 9.354 e 6.515 unidades.
Zonas sul e leste ainda têm 14 mil imóveis
A maior concentração do estoque de imóveis novos está nas regiões sul e leste da cidade de São Paulo. São cerca de 14 mil apartamentos com diversos tipos e preços para venda, segundo o painel de mercado realizado pela imobiliária Lopes.
Nos últimos três anos, a zona sul recebeu 335 empreendimentos residenciais, com 38.171 apartamentos. A maioria (70%) tem até 69 m² de área privativa. Atualmente, o estoque lá é de 24%: são 9.289 unidades.
Excluindo as unidades com mais de 300m², cujo metro quadrado sai hoje por R$ 18 mil, o maior valor vai para unidades com menos de 30 m², que custam R$ 17,36 mil por metro quadrado. De acordo com esses dados, um apartamento de 29 m² sairia por R$ 503 mil, montante que daria para comprar um imóvel de 60 m² na mesma região.
A zona sul é a vice-campeã no tíquete médio dos lançamentos, com preço final de R$ 641 mil – a zona oeste é a mais cara com tíquete de R$786mil e mediana de R$ 11.040 por metro. No custo por metro quadrado atual, a zona sul cai para terceira posição, com R$ 9.730, logo atrás do Centro, onde o custo médio é de R$ 10.210/m². Já a zona leste possui o tíquete e o preço mediano mais baixo de São Paulo: R$ 382 mil e R$ 7.210/m², respectivamente.
Na faixa de R$ 200 mil a R$ 699 mil, o estoque da zona sul é de 6.132 unidades. A partir de R$700mil existem 3.078unidades. O maior volume refere-se às tipologias de dois e de três dormitórios – respectivamente, com 3.350 e 2.271 unidades.
Segundo a diretora geral de atendimento da Lopes, Mirella Parpinelle, a zona sul é uma região cara porque tem bairros muito valorizados. “O cliente gostaria de morar no Brooklin, mas, se não consegue, vai para o vizinho mais barato, e se muda para a Chácara Santo Antônio”, diz. “O Itaim é mais caro que os Jardins, porque é mais novo e tem o eixo comercial da Faria Lima, onde estão os prédios corporativos. Daí, se ele não consegue Itaim, vai para a Vila Olímpia.”
O coordenador de Inteligência de Mercado da Trisul, Lucas Araujo, diz que o foco da empresa é o médio e alto padrão. Principalmente produtos localizados nas zonas sul e oeste, sempre em bases já consolidadas como, por exemplo, Moema, Pinheiros e Vila Mariana.
A Trisul lançou dois edifícios neste ano. O Latitude na Aclimação, com dois e três dormitórios, exige renda mensal familiar de R$ 15 mil a R$ 23 mil para financiamento. O preço final varia de R$ 900 mil a R$ 1,1 milhão. No caso do Line SP, perto da estação Conceição, com preço a partir de R$ 500 mil, a renda varia de R$10 mil a R$13 mil.
A zona leste é gigante assim como a zona sul, diz Mirella. “Tatuapé é a Vila Nova Conceição de lá”, afirma a diretora da Lopes, destacando que as oportunidades existem em cada bairro. “Cerca de 63% dos residenciais estão a apenas um quilômetro de distância do metrô”, diz Mirella, destacando que isso continua como principal tendência para 2015.
Nos últimos três anos foram lançados 161 empreendimentos na zona leste, com 23,5 mil apartamentos, dos quais 78% de até 69 m². Segundo o painel da Lopes, o estoque por lá é de 22%, com 5.153 unidades.
Com um perfil popular (até R$199 mil), o estoque é de 463 apartamentos. Nos segmentos econômico (de R$200 mil a R$399 mil) e de médio padrão (R$400 a R$699 mil), estão à venda 3.915 unidades. Existem ainda 775 unidades de alto padrão (de R$700a R$1.499 mil) e altíssimo padrão, que custam mais de R$1,5 milhão.
O maior estoque é de dois dormitórios, com 2.340 apartamentos, tipologia que, em média, tem o preço mais baixo do estoque: R$5.970 por metro quadrado. Unidades de até 1 quarto são mais caras, atingindo R$ 9.320.
A zona norte, que tem um estoque de 24%, com 3.379 unidades, aparece em quarto lugar no ranking da oferta disponível na cidade, atrás também da zona oeste. O tíquete médio dos lançamentos caiu de R$ 420 mil em abril, quando foi realizada a rodada anterior do levantamento da Lopes, para R$ 412 mil em outubro. Na contramão, o preço médio do estoque subiu de R$7.310 por metro quadrado para R$ 7.520 no mesmo período.
Nos últimos três anos foram lançados 128 empreendimentos, com valor total de R$ 5,9 bilhões. São 205 torres, com 14.222 apartamentos. A grande maioria (76%) dos apartamentos têm até 69 m². O estoque está concentrado na faixa de R$200 mil a R$ 699 mil, com 2.884 unidades.
Perspectiva. Mirella Parpinelle, acredita que os lançamentos de 2015 em São Paulo ainda estarão concentrados nos segmentos de dois e três dormitórios, com metragens entre 50 m² e 69m². Apesar de ter a maioria da oferta disponível nas zonas sul e leste, ela diz que a melhor oportunidade está no bairro do cliente. “Ele só muda se for para onde estão os amigos, a família, suas raízes. O cliente sempre procura uma oportunidade no seu bairro”, diz.
Compra para investimento desacelera
O mercado assiste, com desanimação, à queda dos lançamentos de prédios em São Paulo. O presidente do ZAP Imóveis, Eduardo Schaeffer, diz que o boom do setor provocou grande aceleração dos preços e investimentos de curto prazo.
Na sua opinião, era gente não habituada a esse tipo de negócio, comprando e vendendo após seis meses. “Buscavam ganhos imediatos, em voo de galinha, porque o imóvel estava valorizando muito todo mês.”
Segundo pesquisa do portal ZAP, a compra de imóveis como investimento caiu de 48% das aquisições no primeiro trimestre para 34% em junho. Os dados são do estudo Raio X do Comprador, uma parceria do Zap com a Fipe. O estudo diz que imóvel mais baratos é o foco. Na faixa até R$200 mil, os investidores respondem por 53% das compras.
O mercado de “investimento saudável”, como Schaeffer denomina, vai continuar existindo, e oferecendo oportunidades. “Realmente, existem imóveis com preço aquém do que valem”, avalia o especialista.
“No período de 2011 e 2012, muita gente comprou na planta e se comprometeu com dividas”, acrescenta o presidente do Zap. Agora, na sua opinião, muita gente não dá continuidade às compras ou porque não tem mais interesse algum ou porque o banco não está liberando o crédito.
Centro possui mais de 1,4 mil apartamentos
Nos 43 empreendimentos lançados no Centro em três anos, há 7,3 mil apartamentos, dos quais 93% com até 69m². Segundo o painel da Lopes, o estoque lá subiu para 20% em outubro, com 1.484 unidades, quase tudo entre R$ 200 mil e R$ 700 mil.
A maior oferta é de um dormitório: são 945 unidades. Para imóveis de 30 m² a 49m², o metro quadrado sai por R$ 10,9 mil. Até 29 m², sobe para R$12,2 mil. O estoque na região, que desde 2011 até início deste ano, girou entre7%e 8%, saltou agora para 20%, com picos no Brás (28%) e centro velho (25%).
A Esser fez sete lançamentos em 2013, afirma o diretor comercial da incorporadora, Fábio Souza. Todos os imóveis ficam perto do metrô, garante Souza, que prevê fechar o ano com cinco lançamentos, totalizando 800 apartamentos de 29 até 60 m², no valor de R$ 350 milhões. Ele cita novidades na Rua Augusta, com apartamentos de 29 m² a 34 m², e na Liberdade. “Vamos lançar um produto de R$ 250 mil na Rua da Glória.”
Souza destaca o peso do Centro. “Dos 25 empreendimentos do meu estoque de terrenos, dez são na região.” Ele diz que os produtos custam de R$ 7mil por metro quadrado, com dois dormitórios, até R$ 10 mil no caso dos stúdios.
A Esser lançou em abril o Pacaembu Attitude, na Barra Funda, com um e dois dormitórios, de 45 e 65 m². Com tíquete médio de R$ 786 mil, a zona oeste é mais cara que o Centro, que tem preço geral de R$ 402 mil, segundo o painel da Lopes. A diferença do custo por metro quadrado, respectivamente, é de R$ 11 mil para R$ 10,2 mil.
Em três anos foram lançados na zona oeste 131 produtos, com 14,4 mil apartamentos – metade com até 69 m². Hoje o estoque é de 23%. São 1.760 que custam de R$ 200 mil a R$ 699 mil e 1.516 a partir de R$700mil.
Quanto à tipologia, existem 975 imóveis de dois dormitórios à venda. O índice mais alto (32%) do estoque está na faixa de R$ 700 mil a R$ 1,5 milhão: são 1.180 apartamentos.
