{"id":9583,"date":"2015-01-14T10:00:32","date_gmt":"2015-01-14T12:00:32","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.lopes.com.br\/?p=9583"},"modified":"2024-11-26T13:06:14","modified_gmt":"2024-11-26T16:06:14","slug":"reparos-imovel-diante-da-inexistencia-da-vistoria-inicial-possibilidade","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.lopes.com.br\/blog\/mercado-imobiliario\/reparos-imovel-diante-da-inexistencia-da-vistoria-inicial-possibilidade\/","title":{"rendered":"Reparos no im\u00f3vel diante da inexist\u00eancia da vistoria inicial: possibilidade?"},"content":{"rendered":"

\u00c9 sabido que constitui dever do locat\u00e1rio<\/a>, al\u00e9m do pagamento pontual dos alugueres, a restitui\u00e7\u00e3o do bem im\u00f3vel nas mesmas condi\u00e7\u00f5es em que o recebera do locador<\/a>, exce\u00e7\u00e3o feita \u00e0quelas deteriora\u00e7\u00f5es decorrentes de seu uso normal, n\u00e3o sendo por estas, portanto, respons\u00e1vel.<\/p>\n

Em que pese o dever acima, \u00e9 poss\u00edvel verificar, no dia a dia, in\u00fameros contratos de loca\u00e7\u00e3o celebrados de forma descuidada, sem a devida vistoria inicial, apta a resguardar ambas as partes \u2013 inquilino e propriet\u00e1rio -, dentro de um contrato de loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

+ Encontre o im\u00f3vel perfeito para voc\u00ea!\u00a0<\/a><\/h3>\n

A Lei n\u00ba. 8.245\/1991 (Lei do Inquilinato<\/a>) imp\u00f5e, dentre os deveres do locador, a necessidade de entregar o bem im\u00f3vel locado em estado de servir aos fins a que se destina, devendo fornecer ao locat\u00e1rio, caso este solicite, a descri\u00e7\u00e3o minuciosa no momento de sua entrega, com expressa refer\u00eancia aos eventuais defeitos existentes.<\/p>\n

Quanto ao locat\u00e1rio, a mesma Lei imp\u00f5e que ele se sirva do bem im\u00f3vel conforme o uso convencionado ou presumido, tratando-o como se fosse seu e levando ao conhecimento do locador os danos porventura nele verificados ou em suas instala\u00e7\u00f5es, bem como o restituindo, como j\u00e1 dito, no estado em que o recebera.<\/p><\/blockquote>\n

Ocorre que, em que pese a Lei falar que o locador deve fornecer a descri\u00e7\u00e3o minuciosa do estado do im\u00f3vel caso o locat\u00e1rio solicite, o entendimento \u00e9 que a vistoria \u00e9 o instrumento adequado a comprovar eventuais danos, sendo, portanto, antes uma cautela do pr\u00f3prio locador para que ele possa se vir ressarcido se necess\u00e1rio for. Afinal, \u00e9 presumida a culpa do locat\u00e1rio pelos danos existentes no pr\u00e9dio locado quando o desocupa e o entrega ao locador, no entanto como apurar se os danos s\u00e3o anteriores \u00e0 loca\u00e7\u00e3o, n\u00e3o havendo pr\u00e9via constata\u00e7\u00e3o do estado do bem?<\/p>\n

Para mais informa\u00e7\u00f5es sobre locator, locat\u00e1rio e o dever de cada um, clique aqui<\/a>.<\/h4>\n

Na verdade, muito embora qualquer meio de prova moralmente leg\u00edtimo possa ser utilizado para a comprova\u00e7\u00e3o de fatos e atos dentro do Ordenamento Jur\u00eddico brasileiro, a experi\u00eancia mostra que o melhor instrumento, em casos como o que aqui se analisa, \u00e9 mesmo a vistoria inicial acompanhada e assinada pelos inquilinos e fiadores. O que se v\u00ea, nos entendimento dos mais diversos magistrados, \u00e9 que dificilmente outros meios de provas acabam se revelando id\u00f4neos \u00e0 comprova\u00e7\u00e3o de que o locat\u00e1rio teria causado danos com a ocupa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel. Veja, por exemplo, o entendimento jurisprudencial colhido e reproduzido abaixo:<\/p>\n

\n

APELA\u00c7\u00c3O. A\u00c7\u00c3O DE COBRAN\u00c7A LOCA\u00c7\u00c3O VALORES REFERENTES \u00c0 REFORMA AP\u00d3S DESOCUPA\u00c7\u00c3O DO IM\u00d3VEL. ALEGA\u00c7\u00c3O DE QUE O LOCAT\u00c1RIO DEVE ARCAR COM O PREJU\u00cdZO. AUS\u00caNCIA DE PROVA DE QUE A DETERIORA\u00c7\u00c3O N\u00c3O OCORREU EM VIRTUDE DO USO NORMAL DO BEM. LAUDO DE VISTORIA ELABORADO UNILATERALMENTE<\/span><\/b>. QUEBRA DO PRINC\u00cdPIO DO CONTRADIT\u00d3RIO. FOTOGRAFIAS SEM DATA E QUE N\u00c3O PROPORCIONAM VIS\u00c3O GERAL DO IM\u00d3VEL. INEFIC\u00c1CIA. Recurso n\u00e3o provido. (TJSP<\/b> \u2013 Apela\u00e7\u00e3o APL 4571693120108260000 SP 0457169-31.2010.8.26.0000. Publicado em 23\/11\/2012).<\/p>\n

A\u00e7\u00e3o de repara\u00e7\u00e3o de danos. Loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel. Pretens\u00e3o de cobran\u00e7a de supostos reparos no im\u00f3vel ap\u00f3s a desocupa\u00e7\u00e3o. Aus\u00eancia de vistoria assinada pelas partes. Prova insuficiente para imputar \u00e0 r\u00e9 a responsabilidade pelos danos alegados<\/span><\/b>.<\/p>\n

1. N\u00e3o havendo termos de vistoria inicial e final assinado pelas partes, n\u00e3o h\u00e1 como acolher o pedido de repara\u00e7\u00e3o de danos em face do locat\u00e1rio, haja vista que n\u00e3o h\u00e1 par\u00e2metro para confronta\u00e7\u00e3o do estado do im\u00f3vel antes e depois da loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

2. Assim, ausente prova no sentido de que o im\u00f3vel foi devolvido em condi\u00e7\u00f5es diversas das que recebido pelo locat\u00e1rio, salvo as deteriora\u00e7\u00f5es decorrentes do uso normal (art. 23, III, da Lei 8.245\/91), n\u00e3o h\u00e1 obriga\u00e7\u00e3o de indenizar.<\/p>\n

3. \u00c0 parte autora incumbe o \u00f4nus de demonstrar o fato constitutivo do seu direito, de acordo com o que disp\u00f5e o art. 333, I, do CPC. No caso, n\u00e3o se desincumbiu o autor de tal obriga\u00e7\u00e3o, raz\u00e3o pela qual n\u00e3o h\u00e1 como determinar a responsabilidade do fiador<\/a> pelos pagamentos elencados na inicial. Da mesma forma, n\u00e3o h\u00e1 provas de que a r\u00e9 tenha, de alguma forma, descumprido o contrato, de modo a ser condenada ao pagamento da multa contratual.<\/p>\n

Senten\u00e7a confirmada por seus pr\u00f3prios fundamentos.<\/p>\n

Recurso improvido.<\/p>\n

(TJRS<\/b>. Recurso Inominado n\u00ba 71003613841. 1\u00aa Turma Recursal C\u00edvel )<\/p>\n<\/blockquote>\n

Importante mencionar, ainda, que as cl\u00e1usulas gerais previstas contratualmente, tais como \u201ceste im\u00f3vel se encontra em perfeito estado de conserva\u00e7\u00e3o\u201d<\/em><\/strong>, n\u00e3o se prestam a substituir a vistoria, uma vez que prevalece o entendimento doutrin\u00e1rio e jurisprudencial de que referidos contratos seriam de ades\u00e3o, envolvendo rela\u00e7\u00e3o de consumo, na qual o locat\u00e1rio \u00e9 tido como hipossuficiente e, portanto, as cl\u00e1usulas contratuais interpretadas a seu favor. Havendo destaque (negrito, caixa alta, etc) a afirma\u00e7\u00f5es como estas, h\u00e1 at\u00e9 quem considere pass\u00edvel de comprometer, sim, as partes, no entanto como explicar, na pr\u00e1tica, ap\u00f3s a entrega das chaves, o que seria este tal perfeito estado de conserva\u00e7\u00e3o para aquele im\u00f3vel espec\u00edfico??<\/p>\n

\"Reformas\"<\/a><\/p>\n

Vale ressaltar, enfim, que os documentos unilateralmente produzidos pelo locador ap\u00f3s a sa\u00edda do locat\u00e1rio do bem im\u00f3vel (or\u00e7amentos,etc.) mostrar-se-\u00e3o imprest\u00e1veis para fins de ressarcimento de eventual pedido de indeniza\u00e7\u00e3o. Uma per\u00edcia judicial, em caso de impasse, poder\u00e1 ser realizada, muito embora o custo e tempo que exames como estes exigem podem acabar se mostrando ineficazes ao intento das partes.<\/p>\n

O ideal, assim, \u00e9 que, j\u00e1 no momento da capta\u00e7\u00e3o de um im\u00f3vel \u2013 caso do bem vir a ser administrado por terceiros \u2013 aconte\u00e7a uma vistoria inicial, que permitir\u00e1 ao propriet\u00e1rio e futuro locador do bem acompanhar a conserva\u00e7\u00e3o e valoriza\u00e7\u00e3o de seu bem dentro do mercado.<\/h4>\n

Esta vistoria ser\u00e1 repetida a toda e nova forma\u00e7\u00e3o contratual, podendo as partes se valer de instrumentos diversos, como fotos, filmagens, muito embora o aconselh\u00e1vel \u00e9 a redu\u00e7\u00e3o a termo das constata\u00e7\u00f5es feitas e assinatura pelas partes envolvidas. S\u00f3 assim haver\u00e1 a necess\u00e1ria seguran\u00e7a \u00e0 rela\u00e7\u00e3o locat\u00edcia estabelecida!<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"\u00c9 sabido que constitui dever do locat\u00e1rio, al\u00e9m do pagamento pontual dos alugueres, a restitui\u00e7\u00e3o do bem im\u00f3vel…\n","protected":false},"author":69,"featured_media":9624,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[630],"tags":[2069,1084,1615,768],"class_list":{"0":"post-9583","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","5":"has-post-thumbnail","7":"category-mercado-imobiliario","8":"tag-direito-imobiliario","9":"tag-locatario","10":"tag-locator","11":"tag-reformas","12":"cs-entry","13":"cs-video-wrap"},"yoast_head":"\nLocator x locat\u00e1rio: cobran\u00e7a de reparos sem vistoria inicial?<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Confira como funciona a lei que estabelece os 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