Além de entender seus direitos e deveres, as duas partes envolvidas precisam entender como são definidos os valores de locação, reajustes e o que fazer quando o aluguel não é pago. 

Pensando nisso, separamos as principais dúvidas financeiras de quem vai alugar um imóvel.

1. Como é calculado o preço para a locação do imóvel?

Uma questão muito relevante para quem vai alugar um imóvel é o valor que será cobrado. E pode ser interessante saber quais são os aspectos que influenciam em um preço mais baixo ou alto.

Custo Unitário Básico

O preço de locação de um imóvel é influenciado por suas dimensões, padrão construtivo e tempo de uso. Algumas dessas questões podem ser referenciadas pelo Custo Unitário Básico (CUB), que é calculado pelo Sindicato da Construção Civil do estado onde o imóvel se encontra.

Valor de venda

Uma convenção do mercado para definir um valor de aluguel é considerar 0,5% a 0,6% do valor de venda do imóvel. Lembrando que este custo é líquido e não inclui IPTU e condomínio.

Valor de mercado na região

Os valores já praticados no bairro do imóvel também podem ser um indicador para a precificação. No caso, imóveis em condições e características parecidas ou até no mesmo prédio podem servir como parâmetro.

Localização

Outro aspecto importante para a definição do preço é a facilidade de acesso a comércio, serviços, opções de lazer e oferta de transporte. Quanto mais completa a região próxima ao seu imóvel, mais alto pode ser o valor a ser pago.

Idade do imóvel e necessidade de manutenção

Um imóvel com estrutura mais antiga certamente inclui um custo de manutenção maior do que um mais novo, e o preço é influenciado por essa questão. Por outro lado, se o imóvel está novo ou seminovo, ele oferece mais comodidade para receber o locatário e pode custar mais caro.

+ Está em busca de um imóvel para alugar? Encontre a opção perfeita para você com a Lopes

2. Como é calculado o reajuste do aluguel?

O reajuste do aluguel acontece uma vez ao ano, medida essa especificada no contrato de locação. Esse reajuste é responsável pela correção do preço de acordo com a inflação do período, o readequando ao que é praticado no mercado.

No mercado brasileiro existem três principais índices para realizar esse cálculo:

IGP-M

O Índice Geral de Preços de Mercado é calculado mensalmente pela FGV (Fundação Getúlio Vargas) e é divulgado no final de cada mês de referência. Ele é amplamente utilizado como referência para correção de contratos, inclusive da locação de imóveis.  

IPCA

O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) mede a variação de custos e despesas de diversos itens consumidos pelas famílias de áreas urbanas com rendimento entre 1 e 40 salários mínimos – aproximadamente 90% da população brasileira. Pela grande abrangência, ele consegue apresentar como a flutuação de preços afeta a população.

INPC

O Índice Nacional de Preços ao Consumidor funciona de forma parecida com o IPCA, mas considerando apenas famílias de baixa renda, que ganham entre 1 e 5 salários mínimos. É um indicador pouco usado, mas pode funcionar para a locação de imóveis para clientes de uma faixa de renda menor. 

O cálculo do reajuste

Independente do índice utilizado, o reajuste é calculado da mesma forma, na época do aniversário do contrato. Para isso, busque o valor acumulado pelo índice nos últimos 12 meses e faça esse cálculo:

Exemplo: Imóvel com aluguel atual de R$2.000 e IGP-M acumulado de 5%

Valor reajustado = R$2.000 + (R$2.000 X 5%)

Valor reajustado = R$2.000 + (R$100)

Valor reajustado = R$2.100

3. Quem paga por reformas e consertos no imóvel?

A Lei do Inquilinato estabelece uma série de obrigações do locador e locatário durante a vigência do contrato:

• O locador deve entregar o imóvel ao locatário em bom estado de habitabilidade. Qualquer problema que impeça ou atrapalhe a vida do locatário deve ser reparado antes do mesmo se mudar. Qualquer reforma neste momento deve ser custeada pelo locador.
• Se durante a locação surgir a necessidade de consertos de estrutura, como nas paredes, muros ou telhado, tudo será responsabilidade do locador.
• O locatário somente arca com as despesas no caso de dano ou mau uso provocado por ele ou terceiros na vigência do contrato. A responsabilidade do inquilino é zelar pela conservação do bem e entregá-lo, ao fim do contrato, do jeito que o recebeu.

4. Quais tipos de garantias locatícias existem?

No contrato de locação, o locatário precisa apresentar uma modalidade de garantia locatícia, que funciona como proteção ao proprietário do imóvel em caso de falta de pagamento por parte do locatário.

As principais modalidades de garantias são:

Fiador

Com o fiador, o locatário precisa apresentar uma pessoa que será responsável pelas despesas caso não ele cumpra com as obrigações.

Para ser aprovado, o fiador precisa comprovar renda de pelo menos três vezes mais para poder arcar com um possível débito. Também é necessário não ter nenhuma restrição em seu nome e possuir um imóvel próprio na mesma cidade do imóvel a ser alugado.

Seguro fiança

Com o seguro fiança, o locatário contrata uma apólice de seguro para garantir que o aluguel será pago. A apólice tem validade de um ano e precisa ser renovada após esse período, caso contrário a locação fica sem garantia locatícia. 

Caução ou depósito de 3 meses

Ao optar por essa modalidade, o locatário se compromete a depositar até três meses de aluguel no início do contrato. Ao final do contrato, o valor é totalmente devolvido ao locatário caso entregue o imóvel sem danos e pendências financeiras.

Título de capitalização

Os títulos de capitalização são adquiridos em bancos, que fazem a garantia do aluguel. O locatário então efetua o pagamento de uma taxa, emprestando o dinheiro ao banco sem poder mexer durante o período da locação.

Ao final do contrato, o locatário pode reaver a reserva de capitalização com os valores atualizados.

Aproveite e leia também:

+ Checklist do primeiro apartamento: O que preciso comprar?

+ Guia definitivo para escolher o bairro para morar

O post Pensando em alugar um imóvel? Tire suas principais dúvidas apareceu primeiro em Blog da Lopes.

Em que pese o dever acima, é possível verificar, no dia a dia, inúmeros contratos de locação celebrados de forma descuidada, sem a devida vistoria inicial, apta a resguardar ambas as partes – inquilino e proprietário -, dentro de um contrato de locação.

+ Encontre o imóvel perfeito para você! 

A Lei nº. 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) impõe, dentre os deveres do locador, a necessidade de entregar o bem imóvel locado em estado de servir aos fins a que se destina, devendo fornecer ao locatário, caso este solicite, a descrição minuciosa no momento de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes.

Quanto ao locatário, a mesma Lei impõe que ele se sirva do bem imóvel conforme o uso convencionado ou presumido, tratando-o como se fosse seu e levando ao conhecimento do locador os danos porventura nele verificados ou em suas instalações, bem como o restituindo, como já dito, no estado em que o recebera.

Ocorre que, em que pese a Lei falar que o locador deve fornecer a descrição minuciosa do estado do imóvel caso o locatário solicite, o entendimento é que a vistoria é o instrumento adequado a comprovar eventuais danos, sendo, portanto, antes uma cautela do próprio locador para que ele possa se vir ressarcido se necessário for. Afinal, é presumida a culpa do locatário pelos danos existentes no prédio locado quando o desocupa e o entrega ao locador, no entanto como apurar se os danos são anteriores à locação, não havendo prévia constatação do estado do bem?

Para mais informações sobre locator, locatário e o dever de cada um, clique aqui.

Na verdade, muito embora qualquer meio de prova moralmente legítimo possa ser utilizado para a comprovação de fatos e atos dentro do Ordenamento Jurídico brasileiro, a experiência mostra que o melhor instrumento, em casos como o que aqui se analisa, é mesmo a vistoria inicial acompanhada e assinada pelos inquilinos e fiadores. O que se vê, nos entendimento dos mais diversos magistrados, é que dificilmente outros meios de provas acabam se revelando idôneos à comprovação de que o locatário teria causado danos com a ocupação do imóvel. Veja, por exemplo, o entendimento jurisprudencial colhido e reproduzido abaixo:

APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA LOCAÇÃO VALORES REFERENTES À REFORMA APÓS DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE QUE O LOCATÁRIO DEVE ARCAR COM O PREJUÍZO. AUSÊNCIA DE PROVA DE QUE A DETERIORAÇÃO NÃO OCORREU EM VIRTUDE DO USO NORMAL DO BEM. LAUDO DE VISTORIA ELABORADO UNILATERALMENTE. QUEBRA DO PRINCÍPIO DO CONTRADITÓRIO. FOTOGRAFIAS SEM DATA E QUE NÃO PROPORCIONAM VISÃO GERAL DO IMÓVEL. INEFICÁCIA. Recurso não provido. (TJSP – Apelação APL 4571693120108260000 SP 0457169-31.2010.8.26.0000. Publicado em 23/11/2012).

Ação de reparação de danos. Locação de imóvel. Pretensão de cobrança de supostos reparos no imóvel após a desocupação. Ausência de vistoria assinada pelas partes. Prova insuficiente para imputar à ré a responsabilidade pelos danos alegados.

1. Não havendo termos de vistoria inicial e final assinado pelas partes, não há como acolher o pedido de reparação de danos em face do locatário, haja vista que não há parâmetro para confrontação do estado do imóvel antes e depois da locação.

2. Assim, ausente prova no sentido de que o imóvel foi devolvido em condições diversas das que recebido pelo locatário, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal (art. 23, III, da Lei 8.245/91), não há obrigação de indenizar.

3. À parte autora incumbe o ônus de demonstrar o fato constitutivo do seu direito, de acordo com o que dispõe o art. 333, I, do CPC. No caso, não se desincumbiu o autor de tal obrigação, razão pela qual não há como determinar a responsabilidade do fiador pelos pagamentos elencados na inicial. Da mesma forma, não há provas de que a ré tenha, de alguma forma, descumprido o contrato, de modo a ser condenada ao pagamento da multa contratual.

Sentença confirmada por seus próprios fundamentos.

Recurso improvido.

(TJRS. Recurso Inominado nº 71003613841. 1ª Turma Recursal Cível )

Importante mencionar, ainda, que as cláusulas gerais previstas contratualmente, tais como “este imóvel se encontra em perfeito estado de conservação”, não se prestam a substituir a vistoria, uma vez que prevalece o entendimento doutrinário e jurisprudencial de que referidos contratos seriam de adesão, envolvendo relação de consumo, na qual o locatário é tido como hipossuficiente e, portanto, as cláusulas contratuais interpretadas a seu favor. Havendo destaque (negrito, caixa alta, etc) a afirmações como estas, há até quem considere passível de comprometer, sim, as partes, no entanto como explicar, na prática, após a entrega das chaves, o que seria este tal perfeito estado de conservação para aquele imóvel específico??

Vale ressaltar, enfim, que os documentos unilateralmente produzidos pelo locador após a saída do locatário do bem imóvel (orçamentos,etc.) mostrar-se-ão imprestáveis para fins de ressarcimento de eventual pedido de indenização. Uma perícia judicial, em caso de impasse, poderá ser realizada, muito embora o custo e tempo que exames como estes exigem podem acabar se mostrando ineficazes ao intento das partes.

O ideal, assim, é que, já no momento da captação de um imóvel – caso do bem vir a ser administrado por terceiros – aconteça uma vistoria inicial, que permitirá ao proprietário e futuro locador do bem acompanhar a conservação e valorização de seu bem dentro do mercado.

Esta vistoria será repetida a toda e nova formação contratual, podendo as partes se valer de instrumentos diversos, como fotos, filmagens, muito embora o aconselhável é a redução a termo das constatações feitas e assinatura pelas partes envolvidas. Só assim haverá a necessária segurança à relação locatícia estabelecida!

O post Reparos no imóvel diante da inexistência da vistoria inicial: possibilidade? apareceu primeiro em Blog da Lopes.