Neste artigo, você entenderá como o IGP-M funciona, aprenderá a calcular o reajuste corretamente e conhecerá as opções disponíveis para renegociação, além de aspectos legais que garantem um equilíbrio entre locadores e locatários.

O que é o IGP-M e por que ele influencia os aluguéis?

O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) é calculado e divulgado mensalmente pela Fundação Getulio Vargas (FGV) e reflete as variações de preços em diversos setores da economia brasileira. Ele é composto por três indicadores:

• Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA-M) – representa 60% do IGP-M e mede a variação de preços no atacado.
• Índice de Preços ao Consumidor (IPC-M) – com peso de 30%, avalia os preços dos produtos e serviços consumidos diretamente pelas famílias.
• Índice Nacional de Custo da Construção (INCC-M) – corresponde a 10% do IGP-M e reflete os custos da construção civil.

Devido à sua ampla abrangência, o IGP-M tornou-se referência para o reajuste de contratos de aluguel no Brasil. No entanto, seu comportamento pode oscilar significativamente, o que pode gerar aumentos consideráveis nos aluguéis.

Direitos e deveres de locadores e locatários

Os direitos e deveres de proprietários e inquilinos são regulamentados pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que estabelece as diretrizes para os contratos de locação no Brasil. Além disso, o Código Civil também possui disposições sobre o tema.

Direitos e deveres do locador (proprietário):

• Direito de reajustar o aluguel conforme o índice acordado em contrato.
• Obrigação de comunicar o reajuste ao inquilino dentro do prazo estipulado.
• Possibilidade de negociar alternativas caso o reajuste seja muito alto.
• Obrigação de respeitar os termos do contrato e a legislação vigente.

Direitos e deveres do locatário (inquilino):

• Direito de ser informado com antecedência sobre o reajuste.
• Possibilidade de negociação caso o aumento seja muito elevado.
• Direito de buscar um novo imóvel se o aluguel se tornar inviável.
• Obrigação de cumprir os termos do contrato, incluindo os reajustes acordados.

Caso haja um conflito entre as partes, a recomendação é buscar um acordo amigável. Se isso não for possível, é possível recorrer à Justiça, onde o contrato e a legislação vigente servirão de base para uma decisão.

Como calcular o reajuste do aluguel pelo IGP-M?

O cálculo do reajuste do aluguel pelo IGP-M é relativamente simples. A fórmula utilizada é a seguinte:

Novo aluguel = Aluguel atual × (1 + variação percentual acumulada do IGP-M nos últimos 12 meses)

Exemplo prático:

Se o aluguel atual é R$ 1.500 e a variação acumulada do IGP-M nos últimos 12 meses foi de 8,44%, o cálculo será:

Novo aluguel = 1.500 × (1 + 0,0844)

Novo aluguel = R$ 1.626,60

Alternativas ao reajuste pelo IGP-M

Embora o IGP-M seja amplamente utilizado, ele não é obrigatório. O locador e o locatário podem negociar o uso de outros índices de reajuste, como:

• IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) – acompanha a inflação oficial do país, sendo mais estável do que o IGP-M.
• INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor) – utilizado para reajustes salariais, sendo uma opção interessante para contratos de menor valor.
• Negociação direta – em momentos de alta do IGP-M, muitas partes optam por negociar um percentual fixo de reajuste, evitando aumentos excessivos.

A mudança do índice deve ser acordada entre as partes e formalizada no contrato. Se um índice diferente for adotado, é essencial que essa alteração seja registrada por escrito.

Como negociar um reajuste de aluguel?

Negociar o reajuste do aluguel pode ser benéfico tanto para o locador quanto para o locatário. Algumas estratégias incluem:

• Parcelamento do reajuste – dividir o aumento em várias parcelas pode aliviar o impacto financeiro sobre o inquilino.
• Antecipação da renegociação – locadores podem avaliar a possibilidade de ajustar o índice de forma mais gradual para evitar um impacto brusco.
• Análise do mercado – verificar se o valor do aluguel ainda está compatível com imóveis similares na mesma região.
• Contrato flexível – ao invés de um reajuste automático, algumas partes optam por um percentual negociado anualmente.

Se as partes não chegarem a um consenso, o inquilino pode avaliar a possibilidade de mudar de imóvel ou, em casos extremos, recorrer à mediação ou à Justiça.

Como consultar o IGP-M atualizado?

Para acompanhar as atualizações do IGP-M, é possível consultar diretamente o site oficial da Fundação Getulio Vargas (FGV) ou portais especializados em economia.

Conclusão

Compreender o reajuste do aluguel pelo IGP-M é essencial para locadores e locatários evitarem surpresas desagradáveis e garantirem contratos equilibrados. Saber calcular o reajuste, conhecer alternativas e entender os direitos e deveres estabelecidos por lei permite que ambas as partes tomem decisões informadas e negociem de forma mais justa. Caso o aumento seja muito elevado, explorar opções como parcelamento ou uso de outros índices pode ser uma solução viável.

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A caução de aluguel é uma das modalidades mais utilizadas, uma vez que proporciona benefícios para ambas as partes – locador e locatário.

Quer entender mais sobre caução de aluguel para implementá-la no seu próximo contrato de aluguel?

Então, leia o conteúdo a seguir e descubra tudo sobre!

O que é caução de aluguel?

O termo “Caução de Aluguel”, também conhecido como depósito caução ou cheque caução, é uma prática assegurada e legalizada pela Lei dos Inquilinos (Lei 8.245/1991) e representa uma modalidade de garantia locatícia.

Essa garantia tem como principal objetivo assegurar a segurança e cumprimento do contrato de locação do imóvel, além de garantir o pagamento de todas as despesas que são de obrigação do inquilino e eventuais danos causados ao imóvel.

O valor da caução é de 3 vezes as despesas referentes ao imóvel, como aluguel, IPTU, etc.

Como funciona o pagamento da caução?

Segundo a lei do inquilino, a caução em dinheiro deverá ser depositada em “caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva”.

Lembrando que os termos do negócio podem ser negociados entre as partes, ok? Menos o valor da caução, a qual não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel, segundo a própria lei do inquilino.

Além disso, aconselhamos sempre a leitura do contrato de aluguel antes de assiná-lo, para ter certeza de que concorda e possui condições de cumprir com todas as cláusulas mencionadas.

Quais são os tipos de cauções que podem ser utilizadas?

Há dois principais tipos de caução:

1. Caução em bens imóveis

Nessa modalidade, a caução é um imóvel, e pode englobar propriedades rurais, residenciais, comerciais, terrenos, etc. Para isso, é necessário que o imóvel esteja quitado e sem pendências financeiras. Além disso, lembre-se de que a caução deverá ser registrada em cartório, para assegurar a formalidade e futura quitação do negócio. Ao final do contrato, caso não haja nenhum débito, a hipoteca é baixada por meio de pedido oficial no próprio cartório.

2. Caução em bens móveis

A modalidade de bens móveis é mais utilizada que a de bens imóveis, e engloba 4 tipos principais:

• Dinheiro: O valor máximo solicitado como caução é de 3 vezes as despesas totais do imóvel objeto do contrato, e deve ser pago ao locador do imóvel. 
• Títulos: A caução pode ser realizada por meio de títulos de capitalização, o qual será resgatado caso haja inadimplência por parte do locatário ou necessidade de quitar eventuais gastos extras referentes ao imóvel. Caso o prazo do contrato tenha acabado e não houver necessidade em utilizar o título, o locatário pode resgatá-lo.
• Ações: A lógica é a mesma para os títulos apresentados no item acima. No entanto, nesse caso, será adquirido ações, e não títulos de capitalização.
• Bens móveis: A caução também pode ocorrer por meio de bens móveis, como veículos. Funciona parecido com a caução em bens imóveis, e deve ser igualmente registrada no cartório para ser oficializada.

E se o valor da caução não tiver sido utilizado até o final do contrato, como é realizada a devolução?

Caso o locatário tenha seguido todas as cláusulas do contrato de aluguel assinado anteriormente e os recursos destinados à caução não tenham sido utilizados durante o período de duração do contrato, então o dinheiro deverá ser devolvido ao locatário.

É essencial reforçar que o valor da caução será utilizado apenas se ambas as partes do contrato concordarem.

O valor é corrigido por meio de algum índice?

Sim! Uma vez que o valor da caução está depositado em uma conta poupança, o valor será corrigido pela Taxa Selic acrescido de uma Taxa Referencial.

Diante disso, caso não tenha sido utilizado, o valor original da caução deverá ser devolvido ao locatário corrigido com os rendimentos do período.

Como calcular o valor que será devolvido?

Para calcular o valor corrigido a ser devolvido, é possível utilizar a Calculadora do Cidadão, a qual é um sistema do Banco Central do Brasil que fornece o valor corrigido por meio de 3 principais informações: data em que o depósito foi feito, o valor depositado e a data de retirada.

Qual o prazo para devolução do valor?

Após a finalização do período estabelecido do contrato de aluguel, o locatário deve sair do imóvel. Feito isso, uma inspeção será realizada para assegurar as condições físicas do mesmo.

Caso não tenha nenhum item a ser corrigido ou nenhuma pendência financeira, então o valor deve ser devolvido ao locatário.

O prazo da transferência não está especificado na lei do inquilino, mas, uma vez que se trata de uma transação simples, o valor da caução deve ser devolvido ao locatário o mais breve possível.

Em quais situações o valor da caução pode ser utilizado?

O valor da caução pode ser utilizado sempre que alguma cláusula do contrato de aluguel, o qual foi assinado pelo locatário e locador, não seja cumprida.

E isso inclui inadimplência no valor do aluguel, possíveis danos físicos e materiais no imóvel, eventuais reformas, multas de rescisão contratuais, etc.

A caução é a única modalidade de garantia locatícia?

Não! Há outras formas de assegurar a garantia locatícia do imóvel, as quais são:

• Fiador: é a modalidade na qual os locatários oferecem duas pessoas – físicas ou jurídicas – para serem os fiadores do contrato. Nesse caso, se o locatário estiver inadimplente, seus fiadores deverão arcar com os valores em atraso.
• Seguro Fiança: seguro emitido por uma empresa regulamentada pelo Banco Central do Brasil que garante o valor da possível inadimplência do locatário.
• Título de capitalização: nessa modalidade, o locatário adquire títulos de capitalização no nome do locador, as quais são devolvidas após a finalização do período estabelecido no contrato de aluguel, caso as cláusulas do contrato tenham sido cumpridas em sua totalidade.
• Fundo de investimento: a lógica dessa modalidade é a mesma que a do título de capitalização, mas, nesse caso, é adquirido cotas de fundos de investimento.
• Cartão de crédito: o locador analisa se o cartão de crédito apresentado pelo locatário possui limite para o valor estabelecido. Se sim, então o valor é debitado no cartão em casos de inadimplência.

Lembrando que o locador decidirá qual será a modalidade de garantia locatícia utilizada no contrato.

Conclusão

Alugar um imóvel requer inúmeras burocracias que devem ser estudadas e analisadas previamente para evitar dor de cabeça futura, e a modalidade de garantia locatícia é uma delas.

Mas, se quiser realizar o trâmite do seu aluguel com burocracias mínimas e evitar essas dores de cabeças, contate a Lopes!

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Diante disso, é essencial que ambas as partes saibam quais são seus direitos e deveres como locador e locatário, e demais itens importantes especificados na Lei do Inquilino, a qual dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a eles pertinentes, para tomar as decisões mais inteligentes e estratégicas possíveis no processo de contratação ou oferta de aluguel.

Então, para facilitar o seu processo de estar informado sobre o assunto “aluguel”, elaboramos o conteúdo a seguir! Leia-o e se atualize sobre o mercado dos imóveis de aluguel.

O que é locador e locatário?

Há duas principais figuras em um contrato de aluguel, as quais são o locador e o locatário:

• Locador: Qualquer pessoa que disponibiliza um imóvel para aluguel de terceiros, caso possua a propriedade do mesmo.
• Locatário: Qualquer pessoa que utiliza um imóvel de terceiros para morar ou para fins comerciais, em troca de um pagamento mensal acordado entre as partes.

A relação entre o locador e o locatário é definida pelo contrato de aluguel firmado entre as partes e pelas cláusulas da Lei do Inquilino (Lei 8.245/1991), a qual dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a eles pertinentes.

Quais são os direitos e deveres dos locadores e locatários?

Os direitos e deveres dos locatários e locadores estão especificados na Lei do Inquilino.

Para simplificar a sua leitura, separamos os principais itens referentes à ambas as figuras:

• Locador: O principal direito do locador é a possibilidade de oferecer um imóvel que está registrado em seu nome – portanto é de sua propriedade – a terceiros que desejam alugar um imóvel. Enquanto, seus principais deveres englobam entregar o imóvel em perfeitas condições de habitação e funcionamento, além de garantir tranquilidade e segurança ao locatário durante o tempo de locação.
• Locatário: O principal direito do locatário é usufruir do imóvel conforme condições estabelecidas no contrato assinado pelas partes e enquanto o aluguel estiver sendo pago mensalmente. Em contrapartida, seus deveres abrangem entregar o imóvel no mesmo estado que o recebeu, informar o locador imediatamente quando surgir algum dano ou defeito provocados por terceiros, reparar danos ou defeitos provocados por si mesmo, não modificar a forma ou externa interna do imóvel sem consentimento do locador, permitir as vistorias sugeridas pelo locador, cumprir integralmente a convenção de condomínio e regulamentos internos, e demais itens especificados no Art. 23 da Lei do Inquilino (Lei 8.245/1991).

Bastante coisa, não é mesmo?

Quais são as despesas que cada parte deve quitar?

Os contratos de aluguel e a devida utilização do imóvel abrangem algumas despesas extras que devem ser pagas pelo locador ou pelo locatário.

Uma vez que a responsabilidade de quitação da despesa em questão pode ficar um tanto quanto ambígua, separamos as obrigações financeiras de ambas as partes para não restar dúvidas:

• Locador: O locador deve zelar pelo cumprimento do contrato de aluguel e quitar com algumas despesas essenciais ao funcionamento do imóvel, os quais são: taxas de administração imobiliária, seguro incêndio do imóvel, despesas extraordinárias do condomínio, os quais, por sua vez, englobam problemas estruturais do edifício, vazamentos, reformas, pinturas de fachada, troca de equipamentos, e demais itens especificados no Art. 22 da Lei do Inquilino (Lei 8.245/1991).
• Locatário: O locatário deve pagar o aluguel conforme valor e condições acordadas em contrato, acrescidas de algumas despesas ordinárias do condomínio, como conservação das instalações comuns, manutenção das instalações hidráulicas e elétricas as áreas comuns, e demais itens especificados no Art. 23 da Lei do Inquilino (Lei 8.245/1991).

Qual a necessidade de fazer um contrato de aluguel?

Muitos aluguéis são acordados informalmente e por contratos realizados apenas no âmbito das palavras, em decorrência das partes serem “conhecidas” ou até mesmo parentes, ou por acharem mais fácil e menos burocrático realizar o aluguel dessa forma.

No entanto, sabemos que a relação entre locador e locatário pode acabar em conflitos caso os direitos e deveres de ambas as partes não estiverem explicadas de forma clara em um contrato de cunho oficial e legal.

Além disso, é no contrato que estará especificado os demais itens acordados entre as partes, como valor do aluguel, condições atuais do imóvel, a modalidade da garantia locatícia, como o uso de um fiador de aluguel, seguro-fiança ou depósito caução, entre outros itens essenciais ao bom relacionamento entre locador e locatário.

Diante disso, aconselhamos fortemente que o contrato seja elaborado, lido e assinado pelo locatário, locador e testemunhas.

Além disso, a presença de terceiros durante o processo de elaboração do contrato e cumprimento de suas devidas cláusulas, aumenta a segurança para ambas as partes. Então, contar com a intermediação de uma imobiliária nesse momento é extremamente aconselhável.

Com quanto tempo de inadimplência o locador pode solicitar a desocupação do imóvel?

Após a assinatura do contrato e início do prazo de moradia, o locatário passa a ter a posse do imóvel. Então, em casos de inadimplência, o locador precisa entrar com uma ação de despejo para reintegrar sua devida posse.

O prazo de inadimplência necessário para o despejo depende do acordo firmado entre as partes, uma vez que não está especificado de forma clara nas legislações vigentes.

Aconselhamos que essa questão esteja explícita no contrato de aluguel, e que haja muito diálogo e respeito entre as partes.

Além disso, quando o contrato é intermediado por uma imobiliária, uma possível inadimplência e despejo são tramitadas com mais facilidade e imparcialidade.

Término do contrato e entrega de chaves

No final do período de uso determinado no contrato, o locatário possui duas opções: ou renovar o contrato, com o consentimento do locador, ou sair do imóvel.

No segundo caso, é obrigatório que o imóvel esteja nas mesmas condições as quais o locatário o encontrou no início da vigência do contrato.

Para oficializar quais são essas condições – tanto estruturais, quanto estéticas –, é aconselhável realizar antes da entrada do locatário uma vistoria que contenha provas fotográficas e escritas e que seja assinado por um responsável técnico, como um engenheiro.

Além disso, o locatário deve avisar sua saída com 30 dias de antecedência, pintar as paredes e tetos com suas devidas cores originais, cancelar as contas mensais – como TV, luz, água, gás, etc –, entre outras formalidades.

Como funciona a rescisão do contrato de aluguel?

O contrato pode ser rescindido a qualquer momento por ambas as partes.

Caso a rescisão seja solicitada pelo locatário antes de completar 12 meses de contrato, será necessário pagar uma multa proporcional aos meses de aluguel cumpridos.

Caso a rescisão seja solicitada pelo locador, é necessário que alguma dessas situações tenha ocorrido para ser considerado um pedido legal:

• Acordo amigável entre as partes.
• Infrações por parte do locatário.
• Inadimplência do locatário.
• Necessidade de reparação urgente, determinada pelo Poder Público.
• Para uso próprio do locatário, caso o contrato tenha ultrapassado 5 anos ininterruptos.

Em ambos os casos, é necessário solicitar a rescisão com no mínimo 30 dias de antecedência.

A relação entre locador e locatário deve ser amigável e para evitar discordâncias, reforçamos a importância de que ambas as partes estejam cientes de seus direitos e deveres, além de deixar todos os pontos essenciais ao bom uso do imóvel explicados de forma clara no contrato de aluguel.

Conclusão

O mercado imobiliário consegue oferecer inúmeras oportunidades para todos, desde os que desejam alugar um imóvel por um preço acessível e em localizações ótimas, até para quem deseja adquirir um imóvel e lucrar com ele por meio de sua rentabilização mensal ou valorização no decorrer dos anos.

Independentemente de qual das partes você se encontra, a Imobiliária Lopes pode te ajudar!

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