É comum isso acontecer, afinal é um processo nada simples e com diversas informações que podem mudar constantemente…

Com todas essas particularidades, já sabe que a venda de um imóvel é constituída por detalhes, por isso, confira nossas dicas e prepare-se para vender o seu imóvel da maneira mais vantajosa possível.

Nesse post, faremos uma análise completa do que devemos considerar ao comercializar um imóvel, confira:

Documentação do imóvel

Para comercializar o seu imóvel, a primeira etapa é verificar a situação documental do imóvel. Existem diversas documentações que devem ser analisadas, tais como:

– Matrícula atualizada do imóvel

A matrícula é o documento que contém todas as informações transacionais do imóvel desde que ele foi originado: se ele foi financiado; metragem; vagas de garagem; se ele foi vendido outras vezes, etc.

– Negativa de débitos de IPTU

Documento que verifica se existem débitos em aberto do imóvel junto à prefeitura.

– Negativa de débitos do condomínio

Caso o imóvel seja em condomínio, essa certidão garante que o imóvel está em dia com os pagamentos condominiais.

– Certidão de dados cadastrais – IPTU

Verificação dos dados do imóvel junto ao que consta na Prefeitura.

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Documentação do proprietário

Após a verificação dos documentos do imóvel, vamos aos documentos dos proprietários.

• Identidade e CPF do proprietário e do seu cônjuge (se for casado)
• Certidão de nascimento (se for solteiro) ou Certidão de casamento (se for casado)
• Certidão de Interdição e Tutela
• Certidões judiciais no âmbito municipal, estadual e federal.

Para negociar de forma segura é necessário que toda a documentação esteja regularizada, seja do proprietário ou do imóvel

Avaliação do imóvel

O melhor caminho para definir o preço do seu imóvel, é contratar um profissional ou imobiliária que tenha noção do mercado e possa avaliar o seu imóvel.

Os fatores analisados, são:

– Área total do imóvel

– Qualidade da construção

– Estado de conservação

– Tendência de valorização ou desvalorização da região

– Valor de venda de imóveis próximos e similares, entre outros…

É de extrema importância que o preço do seu imóvel esteja adequado, pois quanto mais distante do preço mais distante fica a venda.

Fotos

As fotos são essenciais para atrair interessados no seu imóvel. O proprietário deve ter muita atenção em deixar o seu imóvel em excelentes condições para que cause aquela primeira boa impressão aos futuros moradores. Cada detalhe é muito importante!

As fotos são o primeiro contato com imóvel, então deve-se tomar diversos cuidados como:

– Demostrar todos os ambientes de forma organizada;

– Evitar fotografar cama desarrumada, roupas sujas, louça na pia…

– Buscar os ângulos que demonstrem o ambiente completo.

Visitas

A grande maioria dos interessados terão um tempo restrito para visita do seu imóvel, é totalmente normal, afinal, vivemos em uma correria grande nos dias de hoje.

Desta forma, é essencial que o retorno e o atendimento a esses clientes seja ágil, pois impactará diretamente na velocidade em que comercializará seu imóvel.

Com essa rotina intensa, é muito importante que você trabalhe com um corretor de imóveis, afinal ele é um profissional que consegue intermediar essa comercialização sem problemas, estando lado a lado do futuro morador e do atual.

Contrato

Essa é a fase final da negociação, e talvez a mais importante! Com tudo definido é hora de colocar no papel a negociação.

O proprietário e o comprador devem definir em contrato, todas as condições acordadas anteriormente.

Olhando em uma visão geral, após a assinatura do contrato de compra e venda entre as partes deve ter:

– Em caso de financiamento: assinar o contrato de alienação fiduciária junto ao banco

– Em caso de pagamento sem o banco: marcar com o tabelião no cartório de registro de imóveis e fazer a escritura pública para dar fim ao processo.

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Contrato de promessa de compra e venda do imóvel

É de extrema importância que seja feito por um advogado mesmo que seja algo particular. Neste documento as partes declaram o valor da venda e compra de uma propriedade imobiliária. O contrato não é um instrumento obrigatório, mas quando feito produz uma obrigação das partes em honrar este compromisso. É importante observar o artigo 104 do código civil, que se trata da validade do negócio jurídico.

ART. 104. A validade do negócio jurídico requer: I –  agente capaz; II — objeto lícito, possível, determinado ou determinável; III — forma prescrita ou não defesa em lei.

Este documento não tem validação de transferência do imóvel, desde de que o imóvel seja inferior a 30 salários mínimos, hoje aproximadamente a R$29.940,00 (Salário mínimo de 2019 é de R$ 998,00) conforme o artigo 108 do código civil.

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Escritura Pública de compra e venda

A Escritura é uma espécie de contrato, usada para comprovar a venda de um imóvel. Neste documento constam as informações do antigo e do novo proprietário do imóvel e, para que ele seja válido judicialmente, precisa ser registrado em um Cartório de Notas.

A Escritura é um instrumento essencial para imóveis acima de 30 salário mínimos, conforme o artigo 108 do código civil. Este é um documento público que também gera uma obrigação entre as partes.

A escritura não é um documento obrigatório nos processos de compra e venda de imóveis, porém, caso você não tenha este documento, pode correr o risco de até perder o imóvel, pois o “contrato de gaveta” ou “compromisso de compra e venda”, geralmente usados para esse tipo de negócio, não possuem nenhum tipo de valor judicial. Portanto, eles não podem provar que o imóvel foi transferido a você.

Comprar um imóvel com Escritura, além de ser uma forma mais segura, também garante ao comprador formas de pagamento facilitadas, sendo possível financiá-lo em bancos como a Caixa, por exemplo.

Caso você não tenha a possibilidade de conquistar um imóvel com escritura, ou já viva em uma casa sem esse documento, o ideal é buscar a regularização do imóvel o mais breve possível, para evitar transtornos.

O registro de uma escritura de imóvel no Estado de São Paulo costuma custar o equivalente a 4% da avaliação do imóvel.

Registro do Imóvel

Este é um passo importante na transferência da propriedade imobiliária. O Registro do imóvel é um ato praticado por um registrador de imóveis no Cartório de Registro de Imóveis, esta é a única forma válida de transferência entre propriedades de acordo com o artigo de 1.245 do código civil.

Art. 1245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Em outras palavras: “Quem não registra não é dono. ”

O Cartório de Registro de Imóveis assume importante papel nos registros imobiliários no Brasil, o Oficial é responsável pela divisão territorial imobiliária que recebeu a delegação de autoridade, isto é, só tem permissão de praticar atos relativos aos imóveis situados dentro de um determinado território.

Em resumo a transferência de um imóvel superior de 30 salário mínimos começa com um contrato que não é obrigatório, mas é tradicional, depois é feita a Escritura Pública de compra e venda, e por fim se leva a Registro da propriedade.

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