Diante disso, é essencial que ambas as partes saibam quais são seus direitos e deveres como locador e locatário, e demais itens importantes especificados na Lei do Inquilino, a qual dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a eles pertinentes, para tomar as decisões mais inteligentes e estratégicas possíveis no processo de contratação ou oferta de aluguel.

Então, para facilitar o seu processo de estar informado sobre o assunto “aluguel”, elaboramos o conteúdo a seguir! Leia-o e se atualize sobre o mercado dos imóveis de aluguel.

O que é locador e locatário?

Há duas principais figuras em um contrato de aluguel, as quais são o locador e o locatário:

• Locador: Qualquer pessoa que disponibiliza um imóvel para aluguel de terceiros, caso possua a propriedade do mesmo.
• Locatário: Qualquer pessoa que utiliza um imóvel de terceiros para morar ou para fins comerciais, em troca de um pagamento mensal acordado entre as partes.

A relação entre o locador e o locatário é definida pelo contrato de aluguel firmado entre as partes e pelas cláusulas da Lei do Inquilino (Lei 8.245/1991), a qual dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a eles pertinentes.

Quais são os direitos e deveres dos locadores e locatários?

Os direitos e deveres dos locatários e locadores estão especificados na Lei do Inquilino.

Para simplificar a sua leitura, separamos os principais itens referentes à ambas as figuras:

• Locador: O principal direito do locador é a possibilidade de oferecer um imóvel que está registrado em seu nome – portanto é de sua propriedade – a terceiros que desejam alugar um imóvel. Enquanto, seus principais deveres englobam entregar o imóvel em perfeitas condições de habitação e funcionamento, além de garantir tranquilidade e segurança ao locatário durante o tempo de locação.
• Locatário: O principal direito do locatário é usufruir do imóvel conforme condições estabelecidas no contrato assinado pelas partes e enquanto o aluguel estiver sendo pago mensalmente. Em contrapartida, seus deveres abrangem entregar o imóvel no mesmo estado que o recebeu, informar o locador imediatamente quando surgir algum dano ou defeito provocados por terceiros, reparar danos ou defeitos provocados por si mesmo, não modificar a forma ou externa interna do imóvel sem consentimento do locador, permitir as vistorias sugeridas pelo locador, cumprir integralmente a convenção de condomínio e regulamentos internos, e demais itens especificados no Art. 23 da Lei do Inquilino (Lei 8.245/1991).

Bastante coisa, não é mesmo?

Quais são as despesas que cada parte deve quitar?

Os contratos de aluguel e a devida utilização do imóvel abrangem algumas despesas extras que devem ser pagas pelo locador ou pelo locatário.

Uma vez que a responsabilidade de quitação da despesa em questão pode ficar um tanto quanto ambígua, separamos as obrigações financeiras de ambas as partes para não restar dúvidas:

• Locador: O locador deve zelar pelo cumprimento do contrato de aluguel e quitar com algumas despesas essenciais ao funcionamento do imóvel, os quais são: taxas de administração imobiliária, seguro incêndio do imóvel, despesas extraordinárias do condomínio, os quais, por sua vez, englobam problemas estruturais do edifício, vazamentos, reformas, pinturas de fachada, troca de equipamentos, e demais itens especificados no Art. 22 da Lei do Inquilino (Lei 8.245/1991).
• Locatário: O locatário deve pagar o aluguel conforme valor e condições acordadas em contrato, acrescidas de algumas despesas ordinárias do condomínio, como conservação das instalações comuns, manutenção das instalações hidráulicas e elétricas as áreas comuns, e demais itens especificados no Art. 23 da Lei do Inquilino (Lei 8.245/1991).

Qual a necessidade de fazer um contrato de aluguel?

Muitos aluguéis são acordados informalmente e por contratos realizados apenas no âmbito das palavras, em decorrência das partes serem “conhecidas” ou até mesmo parentes, ou por acharem mais fácil e menos burocrático realizar o aluguel dessa forma.

No entanto, sabemos que a relação entre locador e locatário pode acabar em conflitos caso os direitos e deveres de ambas as partes não estiverem explicadas de forma clara em um contrato de cunho oficial e legal.

Além disso, é no contrato que estará especificado os demais itens acordados entre as partes, como valor do aluguel, condições atuais do imóvel, a modalidade da garantia locatícia, como o uso de um fiador de aluguel, seguro-fiança ou depósito caução, entre outros itens essenciais ao bom relacionamento entre locador e locatário.

Diante disso, aconselhamos fortemente que o contrato seja elaborado, lido e assinado pelo locatário, locador e testemunhas.

Além disso, a presença de terceiros durante o processo de elaboração do contrato e cumprimento de suas devidas cláusulas, aumenta a segurança para ambas as partes. Então, contar com a intermediação de uma imobiliária nesse momento é extremamente aconselhável.

Com quanto tempo de inadimplência o locador pode solicitar a desocupação do imóvel?

Após a assinatura do contrato e início do prazo de moradia, o locatário passa a ter a posse do imóvel. Então, em casos de inadimplência, o locador precisa entrar com uma ação de despejo para reintegrar sua devida posse.

O prazo de inadimplência necessário para o despejo depende do acordo firmado entre as partes, uma vez que não está especificado de forma clara nas legislações vigentes.

Aconselhamos que essa questão esteja explícita no contrato de aluguel, e que haja muito diálogo e respeito entre as partes.

Além disso, quando o contrato é intermediado por uma imobiliária, uma possível inadimplência e despejo são tramitadas com mais facilidade e imparcialidade.

Término do contrato e entrega de chaves

No final do período de uso determinado no contrato, o locatário possui duas opções: ou renovar o contrato, com o consentimento do locador, ou sair do imóvel.

No segundo caso, é obrigatório que o imóvel esteja nas mesmas condições as quais o locatário o encontrou no início da vigência do contrato.

Para oficializar quais são essas condições – tanto estruturais, quanto estéticas –, é aconselhável realizar antes da entrada do locatário uma vistoria que contenha provas fotográficas e escritas e que seja assinado por um responsável técnico, como um engenheiro.

Além disso, o locatário deve avisar sua saída com 30 dias de antecedência, pintar as paredes e tetos com suas devidas cores originais, cancelar as contas mensais – como TV, luz, água, gás, etc –, entre outras formalidades.

Como funciona a rescisão do contrato de aluguel?

O contrato pode ser rescindido a qualquer momento por ambas as partes.

Caso a rescisão seja solicitada pelo locatário antes de completar 12 meses de contrato, será necessário pagar uma multa proporcional aos meses de aluguel cumpridos.

Caso a rescisão seja solicitada pelo locador, é necessário que alguma dessas situações tenha ocorrido para ser considerado um pedido legal:

• Acordo amigável entre as partes.
• Infrações por parte do locatário.
• Inadimplência do locatário.
• Necessidade de reparação urgente, determinada pelo Poder Público.
• Para uso próprio do locatário, caso o contrato tenha ultrapassado 5 anos ininterruptos.

Em ambos os casos, é necessário solicitar a rescisão com no mínimo 30 dias de antecedência.

A relação entre locador e locatário deve ser amigável e para evitar discordâncias, reforçamos a importância de que ambas as partes estejam cientes de seus direitos e deveres, além de deixar todos os pontos essenciais ao bom uso do imóvel explicados de forma clara no contrato de aluguel.

Conclusão

O mercado imobiliário consegue oferecer inúmeras oportunidades para todos, desde os que desejam alugar um imóvel por um preço acessível e em localizações ótimas, até para quem deseja adquirir um imóvel e lucrar com ele por meio de sua rentabilização mensal ou valorização no decorrer dos anos.

Independentemente de qual das partes você se encontra, a Imobiliária Lopes pode te ajudar!

Além de contar com uma rede nacional com mais de 9 mil consultores locais especializados e inteligência de mercado assertiva, a Imobiliária Lopes possui milhares de opções de imóveis à venda ou para alugar que mais combinam com você. Fale conosco!

O post Locador e locatário: quem é quem em um contrato de aluguel? apareceu primeiro em Blog da Lopes.

Usualmente, como se sabe, as relações jurídicas não admitem privilégios de uns em relação a outros, muito embora isso possa acontecer em determinados casos decorrentes da lei ou da própria vontade das partes. É o que ocorre nas relações locatícias nas quais o inquilino (locatário) tem o direito de preferência na aquisição do imóvel que reside, desde que observadas algumas condições, como se verá adiante.

Inicialmente vale dizer que, nas relações locatícias, o direito de preferência é a prerrogativa dada ao inquilino de adquirir o imóvel no qual reside em igualdade de condições com quaisquer terceiros interessados, o que leva ao entendimento de que, em caso de proposta comercial de idêntico valor e condições, prevalecerá o seu interesse, não o do terceiro.

É o que dispõe o art. 27 da Lei do Inquilinato (Lei nº. 8.245/1991), que diz que o locatário terá preferência na aquisição do imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador lhe dar notícia do negócio mediante prévia notificação ou qualquer outro meio de ciência inequívoca, com a observação de todas as suas condições, inclusive o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

Ocorre que, para o exercício regular deste direito, o contrato de locação deverá estar averbado, ao menos 30 (trinta) dias antes da venda, junto a matricula do imóvel, pois, do contrário, o locador poderá vender o bem sem respeitar a preferência na locação, restando a este apenas a reclamação de perdas e danos.

Vale destacar que, uma vez averbado o contrato no prazo mínimo acima citado, o locatário poderá, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, tomar para si o imóvel já entregue a terceiros, desde que o requeira num prazo de seis meses a contar do registro da transferência.

Do mesmo modo, ainda que não haja a alienação prévia a outra pessoa, o seu direito de preferência caducará caso ele não manifeste, no prazo máximo de 30 (trinta) dias, de maneira inequívoca, a sua aceitação integral à proposta feita pelo locador, período após o qual este último estará liberado para concretizar o negócio com outrem. Uma vez aceita a proposta pelo inquilino, o locador também responderá por perdas e danos – incluindo os lucros cessantes – se vier a desistir do negócio.

Caso o imóvel esteja sublocado, o direito de preferência na locação caberá, primeiramente ao sublocatário, para, só depois, a oportunidade ser repassada ao inquilino. E havendo condomínio sobre o imóvel, o condômino é quem terá preferência sobre os sublocatários e locatário.

Diante do exposto, é interessante que as partes tenham o cuidado de se resguardar desde a assinatura do contrato de locação, tomando as providências necessárias para não verem seus direitos preteridos. Daí porque é importante documentar a relação locatícia mediante confecção de um contrato escrito, redigido, preferencialmente, por um profissional habilitado, sabedor dos direitos e deveres das partes contratantes, encaminhando o documento para averbação junto ao cartório de registro competente.

Uma vez cumpridas tais providências, caberá ao inquilino deve ficar atento à intenção do proprietário de dispor de seu imóvel, para, assim, poder usufruir integralmente de seu direito de preferência.

O post O direito de preferência na locação de imóveis apareceu primeiro em Blog da Lopes.