Por se tratar de uma operação de alto valor, o contrato de aluguel exige cuidados específicos, como a busca por garantias que protejam ambas as partes envolvidas. Nesse cenário, a figura do fiador é bastante adotada, embora não seja a única opção. Além dele, surgem alternativas modernas, como o uso de seguros ou até modelos de locação sem garantia formal, variando de acordo com a política do proprietário e as necessidades do inquilino.

A seguir, você descobrirá como funciona o fiador de aluguel, quais são as responsabilidades legais envolvidas, os prós e contras de alugar com ou sem fiador, e ainda conhecerá outras modalidades de garantia. Acompanhe!

O que é o fiador de aluguel e quais são as suas principais responsabilidades?

O fiador de aluguel é a pessoa – física ou jurídica – que assume a responsabilidade pelos custos do imóvel, caso o inquilino (locatário) deixe de cumprir obrigações financeiras (aluguel, condomínio, IPTU, etc.). Em outras palavras, se o locatário não pagar, o fiador fica encarregado de quitar essas dívidas. Essa função está prevista na Lei do Inquilino (Lei n° 8.245 de 1991), que autoriza o proprietário a exigir uma garantia para formalizar o contrato de locação.

Outorga conjugal

Quando o fiador é casado em regime de comunhão total ou parcial de bens, o cônjuge deve conceder a chamada outorga conjugal, concordando formalmente com a prestação de fiança. Na prática, isso significa que ambos respondem pelos compromissos assumidos caso haja inadimplência do locatário.

Por ser uma modalidade tradicional e economicamente vantajosa para o locatário (não há taxas extras imediatas, como em seguros), o fiador segue como uma das garantias mais comuns no mercado imobiliário brasileiro. Segundo o Sindicato de Habitação de São Paulo (Secovi-PR), quase metade dos contratos de aluguel fechados em 2022 na cidade de São Paulo contaram com a presença de um fiador.

Como funciona o processo de ser um fiador de aluguel?

Ao demonstrar interesse em alugar um imóvel, o proprietário ou a administradora podem solicitar ao locatário que apresente uma garantia locatícia. Se a opção for o fiador, o candidato a inquilino deve indicar uma pessoa (ou até duas) que atenda aos requisitos do locador ou da imobiliária.

Passos principais:

1. Seleção do fiador: o inquilino busca alguém de confiança (amigo, parente ou colega) que possua um imóvel quitado e renda compatível.
2. Envio de documentação: o fiador comprova renda, apresenta documentos pessoais, certidões negativas e a matrícula atualizada do seu imóvel.
3. Análise de crédito: a administradora ou o proprietário avaliam se o fiador cumpre as condições estabelecidas, considerando também se há outras pendências (ex: processos judiciais).
4. Assinatura do contrato: aprovado, o fiador também assina o contrato de locação, assumindo responsabilidades legais.

Se houver inadimplência, o fiador pode ser acionado para quitar os débitos. Caso também não honre os pagamentos, corre o risco de ter bens penhorados. Vale destacar que, em algumas localidades, até o bem de família do fiador pode ser objeto de penhora, dependendo de interpretações judiciais e de entendimento do STF (Supremo Tribunal Federal).

Quais são os tipos de fiador de aluguel?

Existem duas modalidades principais:

• Subsidiário: o fiador é acionado apenas depois de esgotadas as tentativas de cobrança ao inquilino. É uma responsabilidade atenuada, pois o locador precisa primeiro executar o devedor principal.
• Solidário: o fiador pode ser cobrado assim que houver inadimplência, independentemente de esgotar as possibilidades de cobrança ao inquilino. Nesse caso, o risco para o fiador é maior, pois ele pode ser responsabilizado de forma imediata.

Saber qual tipo de fiador está sendo estabelecido no contrato é importante, pois define a ordem de cobrança e o grau de responsabilidade de cada parte.

Quem pode (e não pode) ser um fiador de aluguel?

O fiador de aluguel pode ser qualquer pessoa jurídica ou física de confiança do locatário. Caso seja pessoa física, podem ser parentes, amigos ou conhecidos dispostos a assumir a responsabilidade. Entretanto, para ser aceito pelo proprietário do imóvel, é necessário cumprir alguns requisitos:

• Renda líquida mínima de 3 vezes o valor das despesas do imóvel (aluguel, condomínio, IPTU, etc.).
• Ser maior de 18 anos.
• Possuir um imóvel quitado em seu nome (preferencialmente localizado na mesma cidade ou região do imóvel alugado).
• Não ter restrições no CPF (estar em dia com Serasa, SPC e outras instituições).
• Assinatura do cônjuge, se o fiador for casado em regime de comunhão parcial ou universal de bens.

Para pessoa jurídica, exige-se a apresentação do contrato social e a assinatura do representante legal. Em certos municípios, o fiador deve residir na mesma região do imóvel alugado, pois facilita medidas judiciais em caso de inadimplência.

Quem não pode ser fiador:

• Pessoas menores de 18 anos.
• Indivíduos sem capacidade civil ou com restrições financeiras e cadastrais.
• Proprietários de imóveis ainda em financiamento, em casos em que o bem não possa ser oferecido como garantia.

Quais são as vantagens de alugar com fiador?

• Menos custos imediatos: o inquilino não precisa contratar seguros nem depositar cauções onerosas.
• Segurança ao proprietário: há uma pessoa adicional garantindo o aluguel com renda e imóvel.
• Facilidade de aprovação: se o fiador atende aos requisitos e tem bom histórico de crédito, o processo tende a ser mais simples.
• Ampla aceitação no mercado: muitas imobiliárias ainda preferem o fiador por ser um modelo clássico de garantia.

Por esses motivos, o fiador permanece uma opção popular no mercado imobiliário, principalmente em regiões em que a cultura do fiador está consolidada.

Como conseguir um fiador de aluguel?

Conseguir um fiador pode ser um desafio, mas há formas de tornar o processo mais fluido:

1. Explique a necessidade: apresente ao possível fiador os motivos de precisar dessa garantia e como funciona o contrato de aluguel.
2. Seja transparente: informe sobre os riscos, inclusive a possibilidade de penhora de bens e de se tornar responsável por custos judiciais.
3. Mostre organização financeira: apresente planilhas, extratos e comprovações de que você tem renda suficiente para evitar inadimplências.
4. Reconheça o favor: demonstre gratidão, ofereça pagar eventuais custas (cartório, autenticações) e mantenha comunicação constante.
5. Reduza riscos: combine cláusulas claras no contrato, de modo que o fiador compreenda o prazo de locação e eventuais multas por rescisão antecipada.

Quais são os documentos necessários para aprovar o fiador do seu aluguel?

É comum que o locador ou a imobiliária peçam:

• Ficha cadastral preenchida e assinada.
• Documentos de identidade (RG, CPF) ou, para pessoa jurídica, contrato social + documentos do representante.
• Comprovante de residência atualizado.
• Comprovante de renda (holerites, imposto de renda, extratos bancários, etc.).
• Declaração do último imposto de renda.
• Balancete dos dois últimos meses (para pessoas jurídicas).
• Cópia da matrícula atualizada do imóvel em nome do fiador.
• Comprovante de estado civil (certidão de casamento, caso aplicável).

Outras certidões podem ser solicitadas para atestar idoneidade e confirmar ausência de pendências judiciais.

É possível alugar um imóvel sem fiador?

Sim. Se não há possibilidade ou interesse em apresentar fiador, outras garantias locatícias podem ser usadas:

1. Caução: depósito antecipado de até 3 meses de aluguel. É retido pelo proprietário e, ao final do contrato, se não houver pendências, o valor é devolvido ao inquilino com correção.
2. Título de capitalização: contratado em nome do proprietário, com valor resgatável ao fim do contrato, porém o custo administrativo costuma ser maior.
3. Seguro fiança: seguradoras oferecem cobertura contra inadimplência. Embora seja mais prático, gera um custo mensal ou anual ao inquilino.
4. Fundo de investimento: cotas adquiridas em nome do proprietário, rendendo durante o período da locação. Se não houver inadimplência, o valor é devolvido.
5. Cartão de crédito: administradoras que bloqueiam parte do limite como garantia, debitando automaticamente em caso de atraso.
6. Garantidor digital: plataformas online que funcionam como avalistas, mediante análise de crédito e pagamento de uma taxa.

Cada modalidade apresenta custos e burocracias específicas, mas viabiliza o aluguel sem fiador. Algumas delas exigem aprovação do locador ou da imobiliária para serem aceitas.

Quais são as vantagens de alugar sem fiador?

• Processo menos constrangedor: não é preciso pedir ajuda a terceiros.
• Análise mais rápida: algumas garantias, como caução ou garantidor digital, podem ser aprovadas rapidamente.
• Flexibilidade: dependendo do perfil do inquilino, há garantias que se encaixam melhor em seu planejamento.
• Menos formalidades: em muitos casos, são necessários menos documentos do que para a aprovação de um fiador.

Quais documentos são necessários apresentar para o processo sem fiador?

Quando se opta por alugar sem fiador, a imobiliária ou o proprietário podem exigir:

• Documentos pessoais (RG, CPF).
• Comprovante de renda (pelo menos 2,5 vezes o valor do aluguel + encargos).
• Comprovantes bancários.
• Ausência de restrições no CPF.
• Comprovante de contratação da garantia acordada (caução, seguro fiança, etc.).

Os detalhes podem variar conforme a administradora ou a região.

É possível contratar um fiador de aluguel profissional?

Sim, mas esse modelo exige extremo cuidado. Muitas vezes, é um golpe: a pessoa apresenta um imóvel que, na sequência, é transferido ou vendido, impossibilitando a penhora. Se o locatário não pagar o aluguel, o proprietário descobre que o fiador não tem mais o bem em seu nome.

Dada a natureza arriscada e possivelmente ilegal, recomenda-se prudência ao lidar com propostas de fiadores profissionais. Em alguns casos, os chamados garantidores digitais podem ser confundidos com fiadores profissionais, mas atuam dentro de regras claras, regulamentadas pelas fintechs e seguradoras.

Qual é a melhor opção: com ou sem fiador?

Depende das condições financeiras, do perfil do inquilino e das possibilidades de cada pessoa. Se você possui amigos ou parentes dispostos a ajudá-lo, o fiador é uma opção sem custos imediatos, tornando o aluguel inicialmente mais barato. Em contrapartida, se não quiser envolver terceiros ou não tiver como apresentar um fiador, existem diversas formas de alugar sem fiador que oferecem processos rápidos e seguros.

Avaliando o custo-benefício

• Com fiador: sem taxa extra, mas há burocracia e dependência de terceiros; proprietário pode exigir fiadores com renda alta.
• Sem fiador: possibilidade de escolher caução, seguro fiança ou soluções digitais, porém com custos adicionais que podem encarecer o aluguel.

Perguntas Frequentes

Conclusão

O fiador em contratos de aluguel permanece uma das opções mais populares no mercado imobiliário brasileiro, combinando economia para o inquilino e segurança para o proprietário. No entanto, existem outras modalidades de garantia que podem se adequar melhor a cada perfil, seja pela praticidade, seja pela rapidez de aprovação.

É fundamental entender as leis, os direitos e os deveres de cada parte para evitar surpresas indesejadas. Antes de fechar o contrato, analise os custos, a disponibilidade de fiador e a aceitação de garantias pela imobiliária.

Caso precise de ajuda para encontrar o imóvel ideal ou escolher a garantia mais conveniente, conte com a Imobiliária Lopes. Nossa rede nacional reúne mais de 9 mil consultores locais especializados e um portfólio com milhares de imóveis que podem se encaixar perfeitamente às suas necessidades. Entre em contato e descubra seu novo lar!

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Entretanto, é preciso tomar alguns cuidados para garantir uma viagem feliz e sem surpresas. Confira algumas dicas:

Escolha um corretor de confiança ou alugue direto com o proprietário

Se a transação for mediada por um corretor de imóveis, verifique se o mesmo possui o número de registro no Conselho Nacional de Corretores de Imóveis (CRECI). Quando o aluguel é feito direto com o proprietário, você pode fazer uma pesquisa nos dados pessoais para saber se não há algum processo em desfavor do locador.

Pesquise bastante

Busque referências com amigos ou nos comentários da internet de outros clientes que já se hospedaram no local. Também é importante checar algumas características do imóvel e regras de uso indicadas na oferta.

Se o imóvel é parte de um condomínio com piscina e outras opções de lazer, pergunte se você pode utilizá-las. Alguns condomínios só permitem o uso pelo dono do apartamento, e alguns proprietários omitem essa informação na hora de alugar o imóvel para temporada.

Peça fotos recentes

Quando fazer uma visita para conhecer o imóvel não é possível, a melhor opção é solicitar imagens recentes ao proprietário. Faça uma busca para ter certeza que as fotos não são de outros imóveis anunciados na internet e tome cuidado com fotos antigas.

Verifique a localização do imóvel

Coloque o endereço no Google Maps ou alguma ferramenta parecida, e veja a distância do local até os pontos que você irá visitar. Procure saber como são as condições de acesso ao imóvel, a infraestrutura – se há supermercados, comércios, farmácias próximas – e as condições de segurança da região.

Faça uma vistoria detalhada

Assim que chegar, faça uma inspeção junto ao proprietário ou representante para verificar se tudo está de acordo com o designado no contrato. Caso haja algum dano, faça uma anotação e se possível fotografe para que não tenha que pagar indenização.

Como alguns imóveis ficam fechados por muito tempo, lembre-se de testar as torneiras, descargas, chuveiros, luzes e eletrodomésticos para ver se estão funcionando.

 Não esqueça do contrato

Mesmo que o aluguel para temporada seja um período curto, é importante elaborar um contrato detalhando as datas de entrada e saída, o valor, a forma de pagamento, local de retirada e entrega das chaves, etc. No caso de um contato direto com o proprietário, guarde também os e-mails trocados na negociação.

Fique atento às formas de pagamento

O pagamento do aluguel de um imóvel para temporada é livremente combinado entre proprietário e locatário.  Em geral, é pedida uma entrada no ato da contratação e a outra metade na entrega das chaves.

Se informe sobre a multa por desistência e as possíveis taxas – de limpeza, por exemplo – para não ter nenhuma surpresa desagradável.

Alguns proprietários também solicitam um cheque caução como garantia de bens, como móveis, eletrodomésticos e eletrônicos. O cheque é devolvido ao locatário na saída, após a verificação de que o local está em ordem.

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Contudo, para exercer nesta área, é necessário atender alguns requisitos necessários previstos na legislação. Em seguida, após cumprir todos os processos, é obrigatório o registro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI). O registro no CRECI é uma garantia que o profissional está apto para a função e atenderá os clientes do mercado imobiliário com ética e segurança.

Requisitos para se tornar corretor de imóveis

•  Ter mais de 18 anos de idade;
•  Ter concluído o Ensino Médio;
•  Formação no curso Técnico de Transações Imobiliárias (TTI).

O TTI é, sobretudo, o curso profissionalizante para o corretor imobiliário. A sua duração é de no mínimo quatro meses e podendo chegar até um ano e meio. Há três modalidades diferentes que pode ser escolhida: o curso presencial, semipresencial ou online. Em resumo, os temas abordados são relacionados a matemática financeira, noção de arquitetura e assuntos jurídicos. Nada que fuja da rotina da profissão.

Vale ressaltar que, além do curso Técnico de Transações Imobiliárias, que é a opção para quem quer se tornar um corretor de imóveis de forma rápida, há também o Tecnólogo em Negócios Imobiliários ou Gestão Imobiliária, com duração entre dois e três anos e o bacharelado em Ciências Imobiliárias, com duração de quatro anos.

Uma dica: ao iniciar os estudos, busque por um estágio para adquirir experiência.

Quer atuar como corretor imobiliário na Lopes? Conheça o passo a passo.

Estágio para corretores de imóveis

Os estudantes regularmente matriculados e com frequência efetiva nos cursos homologados pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI), poderão solicitar ao CRECI o registro de estágio profissionalizante opcional.

O estágio profissionalizante é desenvolvido com o objetivo de aperfeiçoar os conhecimentos do estudante e introduzi-lo no mercado de trabalho. Nele, o estudante pode não apenas observar e acompanhar, como também colaborar no atendimento ao público e na prática de atos privativos da profissão, sempre sob a supervisão do concedente.

O concedente precisa ser sempre um corretor de imóveis com inscrição definitiva no CRECI.

Diploma de corretor de imóveis

O diploma não significa que você já se tornou um corretor de imóveis. A próxima etapa é ir até o CRECI da sua região com a série de documentos que são solicitados, realizar o pagamento das taxas e assim, solicitar o registro.

Carteira Profissional 

Essa é a etapa final para que você possa exercer a profissão. A sua carteira é entregue em uma cerimônia organizada pelo próprio CRECI. Lembrando que, a renovação deve ser feita anualmente.

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Diante disso, é essencial que ambas as partes saibam quais são seus direitos e deveres como locador e locatário, e demais itens importantes especificados na Lei do Inquilino, a qual dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a eles pertinentes, para tomar as decisões mais inteligentes e estratégicas possíveis no processo de contratação ou oferta de aluguel.

Então, para facilitar o seu processo de estar informado sobre o assunto “aluguel”, elaboramos o conteúdo a seguir! Leia-o e se atualize sobre o mercado dos imóveis de aluguel.

O que é locador e locatário?

Há duas principais figuras em um contrato de aluguel, as quais são o locador e o locatário:

• Locador: Qualquer pessoa que disponibiliza um imóvel para aluguel de terceiros, caso possua a propriedade do mesmo.
• Locatário: Qualquer pessoa que utiliza um imóvel de terceiros para morar ou para fins comerciais, em troca de um pagamento mensal acordado entre as partes.

A relação entre o locador e o locatário é definida pelo contrato de aluguel firmado entre as partes e pelas cláusulas da Lei do Inquilino (Lei 8.245/1991), a qual dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a eles pertinentes.

Quais são os direitos e deveres dos locadores e locatários?

Os direitos e deveres dos locatários e locadores estão especificados na Lei do Inquilino.

Para simplificar a sua leitura, separamos os principais itens referentes à ambas as figuras:

• Locador: O principal direito do locador é a possibilidade de oferecer um imóvel que está registrado em seu nome – portanto é de sua propriedade – a terceiros que desejam alugar um imóvel. Enquanto, seus principais deveres englobam entregar o imóvel em perfeitas condições de habitação e funcionamento, além de garantir tranquilidade e segurança ao locatário durante o tempo de locação.
• Locatário: O principal direito do locatário é usufruir do imóvel conforme condições estabelecidas no contrato assinado pelas partes e enquanto o aluguel estiver sendo pago mensalmente. Em contrapartida, seus deveres abrangem entregar o imóvel no mesmo estado que o recebeu, informar o locador imediatamente quando surgir algum dano ou defeito provocados por terceiros, reparar danos ou defeitos provocados por si mesmo, não modificar a forma ou externa interna do imóvel sem consentimento do locador, permitir as vistorias sugeridas pelo locador, cumprir integralmente a convenção de condomínio e regulamentos internos, e demais itens especificados no Art. 23 da Lei do Inquilino (Lei 8.245/1991).

Bastante coisa, não é mesmo?

Quais são as despesas que cada parte deve quitar?

Os contratos de aluguel e a devida utilização do imóvel abrangem algumas despesas extras que devem ser pagas pelo locador ou pelo locatário.

Uma vez que a responsabilidade de quitação da despesa em questão pode ficar um tanto quanto ambígua, separamos as obrigações financeiras de ambas as partes para não restar dúvidas:

• Locador: O locador deve zelar pelo cumprimento do contrato de aluguel e quitar com algumas despesas essenciais ao funcionamento do imóvel, os quais são: taxas de administração imobiliária, seguro incêndio do imóvel, despesas extraordinárias do condomínio, os quais, por sua vez, englobam problemas estruturais do edifício, vazamentos, reformas, pinturas de fachada, troca de equipamentos, e demais itens especificados no Art. 22 da Lei do Inquilino (Lei 8.245/1991).
• Locatário: O locatário deve pagar o aluguel conforme valor e condições acordadas em contrato, acrescidas de algumas despesas ordinárias do condomínio, como conservação das instalações comuns, manutenção das instalações hidráulicas e elétricas as áreas comuns, e demais itens especificados no Art. 23 da Lei do Inquilino (Lei 8.245/1991).

Qual a necessidade de fazer um contrato de aluguel?

Muitos aluguéis são acordados informalmente e por contratos realizados apenas no âmbito das palavras, em decorrência das partes serem “conhecidas” ou até mesmo parentes, ou por acharem mais fácil e menos burocrático realizar o aluguel dessa forma.

No entanto, sabemos que a relação entre locador e locatário pode acabar em conflitos caso os direitos e deveres de ambas as partes não estiverem explicadas de forma clara em um contrato de cunho oficial e legal.

Além disso, é no contrato que estará especificado os demais itens acordados entre as partes, como valor do aluguel, condições atuais do imóvel, a modalidade da garantia locatícia, como o uso de um fiador de aluguel, seguro-fiança ou depósito caução, entre outros itens essenciais ao bom relacionamento entre locador e locatário.

Diante disso, aconselhamos fortemente que o contrato seja elaborado, lido e assinado pelo locatário, locador e testemunhas.

Além disso, a presença de terceiros durante o processo de elaboração do contrato e cumprimento de suas devidas cláusulas, aumenta a segurança para ambas as partes. Então, contar com a intermediação de uma imobiliária nesse momento é extremamente aconselhável.

Com quanto tempo de inadimplência o locador pode solicitar a desocupação do imóvel?

Após a assinatura do contrato e início do prazo de moradia, o locatário passa a ter a posse do imóvel. Então, em casos de inadimplência, o locador precisa entrar com uma ação de despejo para reintegrar sua devida posse.

O prazo de inadimplência necessário para o despejo depende do acordo firmado entre as partes, uma vez que não está especificado de forma clara nas legislações vigentes.

Aconselhamos que essa questão esteja explícita no contrato de aluguel, e que haja muito diálogo e respeito entre as partes.

Além disso, quando o contrato é intermediado por uma imobiliária, uma possível inadimplência e despejo são tramitadas com mais facilidade e imparcialidade.

Término do contrato e entrega de chaves

No final do período de uso determinado no contrato, o locatário possui duas opções: ou renovar o contrato, com o consentimento do locador, ou sair do imóvel.

No segundo caso, é obrigatório que o imóvel esteja nas mesmas condições as quais o locatário o encontrou no início da vigência do contrato.

Para oficializar quais são essas condições – tanto estruturais, quanto estéticas –, é aconselhável realizar antes da entrada do locatário uma vistoria que contenha provas fotográficas e escritas e que seja assinado por um responsável técnico, como um engenheiro.

Além disso, o locatário deve avisar sua saída com 30 dias de antecedência, pintar as paredes e tetos com suas devidas cores originais, cancelar as contas mensais – como TV, luz, água, gás, etc –, entre outras formalidades.

Como funciona a rescisão do contrato de aluguel?

O contrato pode ser rescindido a qualquer momento por ambas as partes.

Caso a rescisão seja solicitada pelo locatário antes de completar 12 meses de contrato, será necessário pagar uma multa proporcional aos meses de aluguel cumpridos.

Caso a rescisão seja solicitada pelo locador, é necessário que alguma dessas situações tenha ocorrido para ser considerado um pedido legal:

• Acordo amigável entre as partes.
• Infrações por parte do locatário.
• Inadimplência do locatário.
• Necessidade de reparação urgente, determinada pelo Poder Público.
• Para uso próprio do locatário, caso o contrato tenha ultrapassado 5 anos ininterruptos.

Em ambos os casos, é necessário solicitar a rescisão com no mínimo 30 dias de antecedência.

A relação entre locador e locatário deve ser amigável e para evitar discordâncias, reforçamos a importância de que ambas as partes estejam cientes de seus direitos e deveres, além de deixar todos os pontos essenciais ao bom uso do imóvel explicados de forma clara no contrato de aluguel.

Conclusão

O mercado imobiliário consegue oferecer inúmeras oportunidades para todos, desde os que desejam alugar um imóvel por um preço acessível e em localizações ótimas, até para quem deseja adquirir um imóvel e lucrar com ele por meio de sua rentabilização mensal ou valorização no decorrer dos anos.

Independentemente de qual das partes você se encontra, a Imobiliária Lopes pode te ajudar!

Além de contar com uma rede nacional com mais de 9 mil consultores locais especializados e inteligência de mercado assertiva, a Imobiliária Lopes possui milhares de opções de imóveis à venda ou para alugar que mais combinam com você. Fale conosco!

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Usualmente, como se sabe, as relações jurídicas não admitem privilégios de uns em relação a outros, muito embora isso possa acontecer em determinados casos decorrentes da lei ou da própria vontade das partes. É o que ocorre nas relações locatícias nas quais o inquilino (locatário) tem o direito de preferência na aquisição do imóvel que reside, desde que observadas algumas condições, como se verá adiante.

Inicialmente vale dizer que, nas relações locatícias, o direito de preferência é a prerrogativa dada ao inquilino de adquirir o imóvel no qual reside em igualdade de condições com quaisquer terceiros interessados, o que leva ao entendimento de que, em caso de proposta comercial de idêntico valor e condições, prevalecerá o seu interesse, não o do terceiro.

É o que dispõe o art. 27 da Lei do Inquilinato (Lei nº. 8.245/1991), que diz que o locatário terá preferência na aquisição do imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador lhe dar notícia do negócio mediante prévia notificação ou qualquer outro meio de ciência inequívoca, com a observação de todas as suas condições, inclusive o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

Ocorre que, para o exercício regular deste direito, o contrato de locação deverá estar averbado, ao menos 30 (trinta) dias antes da venda, junto a matricula do imóvel, pois, do contrário, o locador poderá vender o bem sem respeitar a preferência na locação, restando a este apenas a reclamação de perdas e danos.

Vale destacar que, uma vez averbado o contrato no prazo mínimo acima citado, o locatário poderá, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, tomar para si o imóvel já entregue a terceiros, desde que o requeira num prazo de seis meses a contar do registro da transferência.

Do mesmo modo, ainda que não haja a alienação prévia a outra pessoa, o seu direito de preferência caducará caso ele não manifeste, no prazo máximo de 30 (trinta) dias, de maneira inequívoca, a sua aceitação integral à proposta feita pelo locador, período após o qual este último estará liberado para concretizar o negócio com outrem. Uma vez aceita a proposta pelo inquilino, o locador também responderá por perdas e danos – incluindo os lucros cessantes – se vier a desistir do negócio.

Caso o imóvel esteja sublocado, o direito de preferência na locação caberá, primeiramente ao sublocatário, para, só depois, a oportunidade ser repassada ao inquilino. E havendo condomínio sobre o imóvel, o condômino é quem terá preferência sobre os sublocatários e locatário.

Diante do exposto, é interessante que as partes tenham o cuidado de se resguardar desde a assinatura do contrato de locação, tomando as providências necessárias para não verem seus direitos preteridos. Daí porque é importante documentar a relação locatícia mediante confecção de um contrato escrito, redigido, preferencialmente, por um profissional habilitado, sabedor dos direitos e deveres das partes contratantes, encaminhando o documento para averbação junto ao cartório de registro competente.

Uma vez cumpridas tais providências, caberá ao inquilino deve ficar atento à intenção do proprietário de dispor de seu imóvel, para, assim, poder usufruir integralmente de seu direito de preferência.

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