ITBI: o que é e quais são outros custos envolvidos na aquisição?
Mercado Imobiliário

ITBI: o que é e quais são outros custos envolvidos na aquisição?

Quando se compra ou vende um imóvel, é necessário recolher o ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, realizada inter vivos*. O imposto é pago por quem compra um imóvel e não é cobrado no caso de doações.

Mas, existe outro imposto estadual, chamado ITCMD (Imposto sobre a Transmissão “Causa Mortis” e por Doação), que deve ser pago no caso das transmissões de bens imóveis por doação e por herança.

*Inter vivos: negócio realizado entre pessoas vivas. Não se incluem no ITBI as transmissões por herança.

Como é calculado o ITBI?

O valor do imposto é calculado com base na alíquota do ITBI e no valor venal do imóvel, estabelecidos pelo município, que podem chegar até 3% sobre a base de cálculo da transação. De antemão, a alíquota vária conforme a cidade do imóvel comprado, e você consegue consultar através do site da sua prefeitura a base atual no município.

E a princípio, o valor venal reflete o valor de mercado, mas não corresponde, necessariamente, ao preço de venda. O município estabelece, anualmente, determinado valor venal para cada imóvel para efeito da cobrança do IPTU, com base em critérios e cálculos predeterminados. O valor fica disponível no carnê do IPTU.

Por exemplo, em uma simulação simples com o valor venal de R$550 mil, e entendendo que o valor venal é o mesmo, a conta fica assim:

ITBI = 550.000 X 3% = 16.500, logo o valor a ser pago de impostos para transferir um imóvel de R$550 mil é de R$16.500.

Mas atenção: essa tarifa básica é válida apenas para a compra de imóvel direta, quando a compra for feita com um financiamento o valor do imposto muda.

Quem deve pagar?

Normalmente, as leis municipais estabelecem que o responsável pelo pagamento do ITBI é o comprador.

Isso não impede, que o contrato de compra e venda estabeleça o vendedor como responsável pelo pagamento do imposto. E nesse caso, se o vendedor não fizer o recolhimento, o fisco municipal poderá cobrar do comprador.

Algumas leis municipais estabelecem que o pagamento do ITBI deve ocorrer por ocasião da lavratura da escritura pública; em outras, por ocasião do registro da escritura.

Quando há isenção do ITBI?

Há três casos nos quais o pagamento do imposto não é necessário:

– Quando o imóvel é incorporado ao patrimônio da empresa (pessoa jurídica)

– Quando há incorporação ou fusão de uma empresa (pessoa jurídica).

– Primeira aquisição de imóvel com o valor de até R$ 176.444,41

 ou Programa Minha Casa Minha Vida

O ITBI é de competência municipal e deve ser pago ao município onde estiver situado o imóvel.

É possível não pagar o ITBI?

Em teoria, não. Contudo, se o comprador não concordar com o valor cobrado, ele pode contratar um avaliador para fornecer um laudo técnico de avaliação para que este tributo seja revisado. 

Como funciona para imóvel na planta?

Mesmo se o imóvel estiver na planta, você deve pagar o ITBI. O cálculo do imposto leva em consideração o valor do imóvel pronto.

O valor do ITBI pode entrar no financiamento?

Alguns bancos incluem o pagamento do ITBI e custos cartorários já no contrato de financiamento. Para ser incluídos no financiamento, os custos não podem ultrapassar 5% do valor financiado ou 4% no caso de imóveis financiados com o uso do FGTS

Descubra quanto de ITBI você pode pagar ao financiar um imóvel com a calculadora de poder de compra.

É possível parcelar?

Dependendo do município, o valor do imposto pode ser parcelado em até 12x sem juros. Na cidade de São Paulo, por exemplo, o parcelamento ainda não é aceito, porém, existe um projeto na câmara para analisar a adesão do parcelamento no imposto em todas as cidades brasileiras. 

Quando pagar o ITBI?

O prazo de pagamento do imposto varia de cidade para cidade. Alguns municípios costumam cobrar antes da lavratura da escritura pública, outras preferem que o pagamento seja feito depois do registro.

Outros custos que envolvem a compra e venda

Os principais custos envolvidos na compra e manutenção de um imóvel são:

– Corretagem do corretor

– Laudo de avaliação do imóvel

– Escritura pública

– Registro do imóvel

Comissão do corretor

 Geralmente, a comissão do corretor gira em torno de 6% a 8% do valor do imóvel.

Laudo de avaliação do imóvel

Uma das etapas mais importantes na hora de comprar ou vender um imóvel, é a obtenção do Laudo de avaliação do que é feito por um profissional qualificado, e tem a finalidade de estipular o valor real de determinando imóvel. O parecer é fundamental para assegurar uma boa negociação para ambas partes. 

O valor de uma análise depende de cada região, os Concelhos Regionais de Corretores de imóveis (CRECI) divulgam uma tabela com os honorários desses serviços. O valor estipulado para um imóvel de R$550 mil no Estado de São Paulo, será de R$ 4.520.08 até R$ 8.496,35.

Escritura pública

A Escritura é um documento feito em cartório para comprovar a venda de um imóvel. Neste documento constam as informações do antigo e do novo proprietário do imóvel. 

Se você pretende fazer o pagamento à vista, será necessário fazer uma escritura no cartório. Os valores variam de estado para estado.

Em São Paulo, o valor da escritura é tabelado, proporcional ao valor do imóvel. Um exemplo de imóvel que custa R$550 mil, a escritura sairia por R$ 3.900,33.

Registro do imóvel

Por fim, após a assinatura da escritura, é necessário encaminhar o documento ao cartório de Registro de Imóveis para que a transferência da propriedade seja registrada e a compra validada.

Nesse sentido, essa a única forma válida para a transferência entre propriedades de acordo com o artigo de 1.245 do código civil. Os valores do registro também variam de estado para estado e a base de cálculo é o valor da alienação do imóvel.

O valor no estado de São Paulo é tabelado. Para um imóvel com o valor de R$550 mil, o registro fica no valor de R$ 2.389,34. Confira os valores e saiba quanto pagar no ITBI. 

Você pode gostar de ler também...